Investitionsmöglichkeiten für die Zukunft

[chip CO]

Ja die App ist schon lustig und wirklich gut gemacht wie gesagt viele Immobilien werden heute nur noch standardisiert bewertet. Vielleicht noch mal allgemein als Info für alle um das Thema etwas abzurunden.

 

Hier ging es ja viel um Sicherheiten und um gute Zinsen das ist natürlich richtig kaufe ich eine Immobilie für 500.000 € und unter stelle die Immobilie ist das Geld auch wert dann finanziere ich 300.000 € und bring 200.000 € mit dann habe ich eine 60 % Finanzierung gleich der bestmögliche Zins weil Risiko für die Bank deutlich minimiert.

 

 Finanziere ich die 500.000 € voll dann hat die Bank das höchste Risiko gleich schlechter Zins.

 

Das ist aber nur die halbe Miete für die Bank ist extrem wichtig dass der Kunde die Belastung aus der Finanzierung langfristig tragen kann je nach Alter auch übers Renteneintritts alter hin aus. Und das ist die so genannte Bonitäts und Haushaltsrechnung. Stimmt die nicht weil die Einkünfte nicht gegeben sind oder nicht angesetzt werden oder nicht dauerhaft sind dann gibt es keine Finanzierung selbst wenn ich 80 % Eigenkapital mitbringe. Das nur als Hinweis natürlich hat nicht jede Bank die gleiche Haushaltsrechnung und es lohnt sich zu vergleichen gerade bei knappen Berechnungen oder wenn Banken irgendwas nicht ansetzen wie zum Beispiel dauerhafte Kapitaleinkünfte bei Privatiers. 
aber das Fazit muss ja immer heißen bei knapper Haushaltsrechnung ist große Vorsicht geboten und eine genaue Analyse Nötig damit man keine unnötigen Risiken mit einem Immobilien Kredit eingeht.

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Hallo FerrariSpider360,

 

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[matelko CO]

vor 35 Minuten schrieb chip:

um eine Immobilie lastenfrei zu bekommen und in zehn Jahren auf null zu sein ist schon die komplette Tilgung nötig. Das sind bei zehn Jahren gut 8 % Tilgung sagen wir mal +1 % Zinsen gleich 9 % Belastung auf zum Beispiel 300.000 € gleich 27.000 € im Jahr geteilt durch zwölf. Das muss man natürlich auch im gesamten Zusammenhang der Bonität und Einkünfte erst mal stemmen  können.

Also wenn ich schon sowas wie Uwe mache:

vor 15 Stunden schrieb URicken:

komplett finanziert. Bei 0,71% wäre es schön blöd, wenn man seine Depots dafür belastet!

dann bitte auch so konsequent und ein endfälliges Darlehen (Festdarlehen) wählen.

[URicken CO]

vor 14 Minuten schrieb matelko:

und ein endfälliges Darlehen

Ehrlich - dazu bin ich zu feige

Das würde ja bedeuten, dass ich immer optimistisch nach vorne schaue und davon ausgehe, dass die Investition nicht an Wert verliert.

 

Da ist bei mir eine Schranke im Kopf, die aus einer bitteren Erfahrung rührt:

• Als uns damals BK Kohl blühende Landschaften in Ost-Deutschland versprach, habe ich daran geglaubt, wie an die T-Aktie.
• Ich habe eine Immobilie in DD gekauft und als "endfälliges Darlehn" über eine LV abgeschlossen (ich Spinner!) Daraus resultierte dann:
  • Pleite des Bauträgers
  • Mietnomade (hat 2 Jahre seine Miete nicht bezahlt und ohne Erlaubnis untervermietet)
• Nach Ablauf der 12 Jahre war natürlich die versprochene Rendite der LV eher ein Witz

Nun machen wir es so, dass wir beim Kauf einer Immobilie mindestens 7% tilgen und die Tilgungssumme höchstens die zu erwartende Mieteinnahme ausmacht. Somit haben wir drei Fliegen mit einer Klappe geschlagen:

• Die Immobilie gewinnt (zumindest in den Ballungsgebieten M, FFM, D, HH) stetig an Wert
• Die Mieteinnahmen decken die Tilgung (nicht die Zinsen)
• Das Kreditvolumen nimmt stetig ab

Der letzte Punkt ist für mich besonders wichtig im Rahmen der Absicherung meiner Familie:

• Ich bin ein - noch relativ gut erhaltenes - Baujahr 1964
• Durch meine Selbständigkeit zahle ich nicht in das deutsche Rentensystem ein und muss selbst vorsorgen
  • Immobilien
  • Direktversicherungen
  • Depots
• Was passiert, wenn mir mal was passiert?
  • Aus genau dieser Fragestellung resultiert bei mir der Gedanke, die Immobilien so schnell wie möglich abzubezahlen, damit meine Familie einen schuldenfreien Bestand bekommt, der sie absichert.
  • Was danach passiert, sollte mir dann herzlich egal sein
  • Eine Risiko-Lebensversicherung bekomme ich nicht, da ich eine Nierenerkrankung habe

 

Ich bin ein sehr sicherheitsbewußter Mensch, der leidvolle Erfahrungen mit Lebensversicherungen, Schiffsfonds, etc. gemacht hat. Lediglich unsere bisherigen Immobilienentscheidungen waren bisher immer eine sichere Bank; aber das liegt sicherlich auch an der Lage (Rhein-Main-Gebiet) wie auch bei vielen anderen Forenteilnehmern hier, die ihre Immobilien frühzeitig in München, Stuttgart, Frankfurt, Düsseldorf, Berlin oder Hamburg gekauft haben.

 

[chip CO]

Hallo Uwe sehr gute Strategie die zum Lebensalter und sehr wahrscheinlich auch zum Einkommen passt. 

Denn da liegt natürlich der Knackpunkt wer so agiert wie Du der muss die Zinsen ggf. Instandhaltung und Steuern auf die Mieten aus seinem regulären Arbeitseinkommen auffangen und abdecken können.  Daher ist Dein Werg den ich sehr schätze natürlich nicht unbedingt auf jeden anderen Investor übertragbar. 

[tollewurst CO]

vor 3 Stunden schrieb URicken:

Nun machen wir es so, dass wir beim Kauf einer Immobilie mindestens 7% tilgen und die Tilgungssumme höchstens die zu erwartende Mieteinnahme ausmacht.

Was mache ich falsch? Das gibts nicht mal mehr auf dem Dorf. 
Manchmal bekomme ich hier den Eindruck es wird viel Mist erzählt

[Kor1987]

Um URicken zu verstehen, musst Du seinen Text zu Ende lesen:

 

vor 3 Stunden schrieb URicken:

, die ihre Immobilien frühzeitig in München, Stuttgart, Frankfurt, Düsseldorf, Berlin oder Hamburg gekauft haben.

 

 

Wahrscheinlich ist diese Abdeckung von min. 7% Tilgung durch Mieteinnahmen für Leute valide, die "frühzeitig" gekauft haben. 

[URicken CO]

vor 22 Minuten schrieb tollewurst:

Manchmal bekomme ich hier den Eindruck es wird viel Mist erzählt

Wie kommst Du darauf?

 

Ein Beispiel für eine Immobilie, die wir vor 7 Jahren (Neubau) im Ort gekauft haben:

 

- Kaufpreis (ohne Nebenkosten): 304.000,00 € (aktueller Wert gem. Bewertung: 504.000,00 €)

- Eigenkapital: 94.000 €

- Finanzierungssumme (bei 2,38% damals) 210.000,00 €

 

Monatliche TILGUNG: 1.250,00 + 450 (KFW) = 1.700,00 €

Das ist die monatliche Kaltmiete, die wir für dieses Reihenhaus einnehmen.

 

Somit ist das Haus nach 10 Jahren fast vollständig bezahlt!

 

Ebenfalls (für meine Tochter) eine ETW im Ort gekauft.

 

Kaufpreis (ohne Nebenkosten): 272.000,00 € (aktueller Wert gem. Bewertung: 308.000,00 €

- Eigenkapital: 60.000,00 €

- Finanzierungssumme (bei 1,17%) 212.000,00 €

 

Monatliche TILGUNG: 1.500,00 €

Meiner Tochter nehme ich natürlich nicht so viel Miete ab aber hier werden für 110 qm solche Mieteinnahmen locker erzielt.

 

Für die oben genannten Immobilienkredite können wir jedes Jahr bis zu 5% als Sondertilgung einzahlen.

Das haben wir aber nur für das Reihenhaus in den ersten 3 Jahren gemacht. Danach lohnt es sich nicht wirklich.

 

Wo ist da also Unsinn oder Mist?

 

[matelko CO]

Ich gehe davon aus, daß ein "Mist"-Verständnis vorliegt: Nämlich die Annahme der Leser, alle Immobilien wären nach dem von Dir beschriebenen Muster in Kroatien finanziert worden.  Also ohne EK. Was aber offensichtlich nicht der Fall ist...

[URicken CO]

vor 2 Stunden schrieb chip:

u der muss die Zinsen ggf. Instandhaltung und Steuern auf die Mieten aus seinem regulären Arbeitseinkommen auffangen und abdecken können.  Daher ist Dein Werg den ich sehr schätze natürlich nicht unbedingt auf jeden anderen Investor übertragbar. 

Hallo Chip,

 

so sieht es aus. Ich sehe die Immobilie nicht zwingend als "Investment" nach dem Motto: Billig kaufen; teuer verkaufen.

Ich bin in Gelddingen sehr unbedarft und schon oft falsch abgebogen.

 

Die Immobilien sehe ich eher als "Sparschwein" bei dem ich gezwungen bin, jeden Monat Geld zur Seite zu legen.

Die Mieteinnahmen sind letztendlich für meinen Lebensabend gedacht.

Sollte es nicht reichen, kann ich immer noch verkaufen.

Da aber meine Frau Rechtsanwältin ist, die ihre Rente durch das Vorsorgewerk der Rechtsanwälte gestaltet, bin ich da etwas entspannter

[tollewurst CO]

Wer so rechnet……

Ich nehme Eigenkapital mit rein und sage die Immobilie ist damit nach 10 Jahren bezahlt???

Finde den Fehler.

Und vor sieben Jahren gekauft anzuführen in einem Thread wie investiere ich in die Zukunft? Noch mal zur Erinnerung, der Thread heißt nicht was habe ich in der Vergangenheit investiert.

Hinzukommt das Wertsteigerung mit in die Bezahlung eingerechnet sind?

 

vor 1 Minute schrieb URicken:

Ich bin in Gelddingen sehr unbedarft und schon oft falsch abgebogen.

I agree, also Bitte keine Ratschläge verteilen.

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[matelko CO]

vor 2 Minuten schrieb tollewurst:

Ich nehme Eigenkapital mit rein und sage die Immobilie ist damit nach 10 Jahren bezahlt???

Bezahlt ganz sicher! Aber nicht amortisiert...

[URicken CO]

vor 3 Minuten schrieb tollewurst:

Bitte keine Ratschläge verteilen.

Welche Ratschläge habe ich gegeben?

Ich habe lediglich ausgeführt, wie ich Geld investiere:

 

- Immobilien

- ETF

 

So what? Belassen wir es einfach dabei und gut ist es!

[tollewurst CO]

vor 7 Minuten schrieb matelko:

Bezahlt ganz sicher! Aber nicht amortisiert...

Ok, stimmt. Der Teufel steckt im Detail. Mein Fehler.

[chip CO]

Was geht für die Zukunft ? Kommen wir mal darauf zurück.  Man kann auch heute noch gute immo Angebote finden dann aber eben nicht in den Mainstream Portalen oder über Makler sondern über Kontakte oder Netzwerke. 

 

Dann darf man sich aber auch nicht scheuen ein Objekt einmal in der Renovierung zu entwickeln und muss dort schon gewisse Fachkenntnisse mitbringen oder gut beraten sein. Wenn natürlich immer nach dem KfW effizienten Neubau sucht mit dem er zehn Jahre keine Probleme hat der wird aber bei den aktuellen Kaufpreisen mit solchen Objekten kaum noch Rendite haben es sei denn er bringt 30 % oder mehr Eigenkapital mit. 

 

Grundsätzlich gut finde ich auch die Idee der Ferien Immobilie im benachbarten Ausland wo man zur Not oder grundsätzlich  auch mit dem Auto hinkommt also zum Beispiel die Niederlande oder Österreich oder die Slowakei (da gerne im Skigebiet der hohen Tatra) aber hier im Ausland muss man natürlich auch bedenken dass man nicht mehr der erste ist der auf die Idee kommt. Und auch dazu gehört ein gutes Vermietungs- und Betreuungskonzept speziell dann wenn man nicht immer sofort selbst vor Ort ist wenn es mal Probleme gibt.

[Gast Kurt_Kroemer]

vor 7 Stunden schrieb URicken:

mindestens 7% tilgen und die Tilgungssumme höchstens die zu erwartende Mieteinnahme ausmacht. Somit haben wir drei Fliegen mit einer Klappe geschlagen:

• Die Immobilie gewinnt (zumindest in den Ballungsgebieten M, FFM, D, HH) stetig an Wert
• Die Mieteinnahmen decken die Tilgung (nicht die Zinsen)
• Das Kreditvolumen nimmt stetig ab

Das heißt aber im Umkehrschluss, dass Du min. 50% EK mitbringen musst.

Man kann in Ballungsräumen von dem 30 - 40-fachen Mietzins als Kaufsumme ausgehen.

Ich persönlich finanziere nicht unter 50 % EK. Und das im eher kleinstädtischen Umfeld.

Wobei ich feststellen musste, dass die Rendite im Ballungsraum eher schlecht ist. Zumindest für Wohnraum im Bereich 80 - 100 m2.

Kleinere Wohnungen im Ballungsraum sind daher lukrativer als grosse Wohnungen.

In der Summe aber ohne erhoffte Preissteigerung (Verkaufsabsicht) immer noch uninteressant.

Wesentlich interessanter wird es bei denkmalgeschützten Objekten, welche zu Wohnraum umgebaut werden.

Da kommt dann die Sonderabschreibung zum Tragen; entsprechende Steuerlast vorausgesetzt.

Somit ist das auch eher schlecht für Vermögensbildung auf niedrigerem Niveau.

[fridolin_pt CO]

vor 4 Stunden schrieb matelko:

Bezahlt ganz sicher! Aber nicht amortisiert...

Wie war das in der Feuerzangenbowle: „Stelle mer uns janz doof:“

Rein betriebswirtschaftlich betrachtet:

In dem obigen Beispiel übersteigt die Miete die Zinsen, d.h. nach Abzug der Zinskosten bleibt eine Rendite für das eingesetzte Eigenkapital. Unterstellt man ein endfälliges Darlehn und den Verkauf nach Ablauf, so habe ich nicht nur diese Rendite sondern auch noch den Wertzuwachs realisiert. (Leverage Effekt) Also: Das Investment hat sich amortisiert.

Wenn ich die Immobilie behalte (und weil die Bank so rechnet), dann muss ich den freien Cashflow zur Tilgung benutzen. Das mindert das Risiko, aber in diesem Beispiel auch die Rendite. Mit der Methode werden „ Immobilienhaie“ nicht so schnell reich wie sie das gewohnt sind aber für den Normalverbraucher ist das der risikolosere Weg.

[erictrav]

Was mich gerade wundert, die Prdise für Ladengeschäfte gehen runter, die für Büros nicht.

Wir haben in der ganzen Welt Büros in Bestlagen, die stehen fast komplett leer. Ausser Sekretariat fast keiner da. Selbst unser CEO macht viel von daheim.

Sollten da nicht viele schon Kapazitäten abbauen?

 

 

[fridolin_pt CO]

vor 1 Minute schrieb erictrav:

Sollten da nicht viele schon Kapazitäten abbauen?

Wollten.

wird aber so nicht kommen. Home Office hat auch seine Nachteile

[URicken CO]

vor 18 Minuten schrieb fridolin_pt:

Home Office hat auch seine Nachteile

Das hängt meiner Meinung nach vom Geschäftsfeld ab.

Ich arbeite in der IT und meine Büroaktivitäten (bei Kunden) sind bei nahezu 0%.

 

Spart beiden Seiten Geld:

- Kunde braucht keinen Office Space und Nebenkosten

- Ich spare mir die Anfahrten (und somit der Kunde ebenfalls Geld)

 

Die Deutsche Bank baut massiv Office Space in Eschborn ab...

[erictrav]

Ich bin auch sonst nicht ins Büro gefahren. Entweder Kunde oder Homeoffice. 

 

VW hat ja gerade vor Corona die IT City gebaut, im Moment auch ein trauriger Anblick.

 

Aus meiner Sicht wird es nach Corona (wenn es das gibt) auch weniger vor Ort Termine geben. Deshalb Scheich auch weniger Bedarf an Büroflächen.

Kann man die shorten? 😅 

[chip CO]

Freund von mir arbeitet im Beton Geschäft für Großprojekte wir Konzernzentralen Neubau Ausbau Umbau. etc. 

Aufträge sind für die nahe Zukunft fast alle mittlerweile reduziert oder storniert. Home Office lässt grüßen. 
 

[fridolin_pt CO]

vor 1 Stunde schrieb URicken:

Die Deutsche Bank baut massiv Office Space in Eschborn ab...

Da gibt es sicher auch einen Zusammenhang mit dem überragenden unternehmerischen Erfolg.

vor 1 Stunde schrieb URicken:

Das hängt meiner Meinung nach vom Geschäftsfeld ab.

Das ist richtig, gerade für IT.

Inzwischen haben die Firmen aber gemerkt, dass „Home Officer“ eher den Arbeitgeber wechseln. Die Bindung zum Unternehmen wird geringer, wegen fehlender sozialer Kontakte im Unternehmen.

[tollewurst CO]

Homeoffice funktioniert nur bei wirklich engagierten Leuten und die sind selten, oder faulen Leuten wo es sogesehen eher nicht funktioniert die aber 80% ausmachen.

Der IT Sektor ist einer der wenigen Bereiche wo ich keine Nachteile sehe, bei allen anderen fehlen Kontakte, Informationsaustausch (und der wichtige ist immer nonverbal oder zwischen den Zeilen)

Keine Büros ist kontraproduktiv, bei uns ist auch Anwesenheitspflicht, Homeoffice gibts nicht. 

[Svitato CO]

Als Neuling würde ich bei Aktien auch eher ETF vorschlagen. Gibt mittlerweile viele. Welche Sinn machen ist jedem überlassen 🙂 Breit gestreut, nie bereut. Da kann man nicht vieles falsch machen. Ein paar gute wurden auch schon hier erwähnt. Wenn man dann Freude an der Börse hat würde ich nebst den ETFs auch Einzelaktien empfehlen. Da ist die Rendite sicherlich auch besser, dafür ist aber logischerweise auch mehr Risiko dabei. Kommt halt immer drauf an, was man für ein Ziel hat. Die Dividenden sind bei den Aktien halt auch nicht zu unterschätzen. Vor allem langfristig gesehen sind diese eine gute Passivquelle. Wichtig ist einfach, dass man Geduld hat und das Geld arbeiten lässt. So kommt auch der Zinseszinseffekt zum arbeiten  Und wenn Panik an der Börse kommt, dann einfach ruhig bleiben und schön nachkaufen  

 

Und das wichtigste finde ich, dass man sich selber schlau macht mit dem Thema und sein Geld niemandem anvertraut. Wenn einen Angestellten der Bank dir beibringen will wie man erfolgreich in Aktien investiert und vermögend wird, dann würde er nicht mehr arbeiten   

[erictrav]

vor 12 Minuten schrieb tollewurst:

Homeoffice funktioniert nur bei wirklich engagierten Leuten und die sind selten, oder faulen Leuten wo es sogesehen eher nicht funktioniert die aber 80% ausmachen.

Das ist vollkommener Blödsinn. Die Produktivität steigt insgesamt. Da müssten ja die Fleißigen die 80 % ausgleichen. 

Wenn du 80 % Faulenzer hast, machst du was falsch und solltest mal deine Unternehmenskultur anschauen.