Investitionsmöglichkeiten für die Zukunft

[Svitato CO]

Mich würde mal Wunder nehmen, was ihr so mit einer vermieteten Immobilie verdient?  Ich hatte immer das Ziel Immobilien zu kaufen, zu vermieten und ein passives Einkommen zu generieren. 

 

Hatte dies mal angefangen und eine Wohnung vermietet. Eine noch für mich gekauft. Wenn ich aber überlege, was der Aufwand war vs. Cashflow, dann hat es nicht wirklich viel gebracht. Zudem kommt ja noch der Steuerfaktor dazu. Da fahre ich mit Aktien um einiges besser🤔 

 

Ausser man kauft ohne Hypothek und man hat dann entsprechend mehr Cashflow sofern man kein Ärger mit den Mietern und Nachbarn hat...? 

 

@Tom_H du bist ja glaube ich vom Fach? Evtl kannst du was interessantes beitragen? 

[Anzeige eBay]

Hallo FerrariSpider360,

 

kennst du schon Investitionsmöglichkeiten für die Zukunft (Anzeige)? Dort ist vieles zu finden.

 

Aus dem Alltag Ersatzteile (Anzeige) | Aus dem Alltag Tuning (Anzeige) | Aus dem Alltag Uhren (Anzeige)

[tomp CO]

@svitato

...deine Aussage/Frage ist m. E. soweit nur relativ korrekt/vollständig!

 

Es kommt drauf an, wann und wo du welche Immobilie gekauft hast! Weiter kommts natürlich noch drauf an, wie geschickt du deine Immobilien selber verwalten kannst, wie du Hausmeistertätigkeiten, Vermietung, Umbauten, Renovierung, usw.. abhandelst...! Bestimmt gibt es noch weitere Parameter die hier mit einspielen! Alles in einer Hand (Familie) vereint, ohne andere Miteigentümer, in Mehrfamilieneinheiten angelegt, würde ich diese Situation nicht gegen Aktien tauschen wollen! Das sind meine Erfahrungen seit mehr als dreißig Jahren. 

Selbst in 2010 konntest du in z. B. Niederbayern noch super Schnäppchen machen, deren Wert sich bis heute ver3-5 facht haben. Ja, selbst in München (Beispiel Laim) hat sich der Wert z. B. seit 2003 ca. ver3-4facht!

 

Bin aber noch nie ein Aktienfreund gewesen und wer findet in solchen Zeiten den sicheren "Anlagehafen" (siehe z. B. die letzten 2-3 Jahre). 

 

 

[Svitato CO]

@tomp danke für deine Antwort. Klar, sind alles valide Punkte die man berücksichtigen muss. Handwerklich kann ich leider nichts 😀 Ich liess das meiste über eine Verwaltung lassen…

 

Bei den Aktien konntest du zwar in den letzten 2-3 Jahren ziemlich gutes Geld verdienen😊

[tomp CO]

vor 29 Minuten schrieb Svitato:

Bei den Aktien konntest du zwar in den letzten 2-3 Jahren ziemlich gutes Geld verdienen😊

...und in den letzten 3 Monaten wieder vieles davon verlieren...🤭😪😉

[Thorsten0815 VIP CO]

vor 59 Minuten schrieb Svitato:

Ich liess das meiste über eine Verwaltung lassen…

Man, man, man, selbst ist der Mann!

 

Wenn Du zwei "Mitesser" bezahlst, dann ist das bei der Anzahl der Immobilien und der Art der Finanzierung eventuell nicht.........."zielführend"?

 

Ohne Details zu kennen, oder etwas unterstellen zu wollen.

In welchen Dimensionen meinst Du das? 

 

Wenn Du deine anfänglichen Investitionen, egal in welcher Form, z.B. einfach in Gold, ohne Aufwand, hättest faul rumliegen gelassen, hättest Du es heute bereut? Und mal nicht von der aktuellen Spitze im Gold ausgegangen, sondern geglättet. Wenn nein, passt doch! 

 

Oder einfach im Verhältnis zum Immobilienmarktdurchschnitt? 

Oder zu was?

[Thorsten0815 VIP CO]

Wie ist das Gesamtkonstrukt? Hast Du das etwa mit der Verwaltung und den Handwerkern als "rundum sorglos Paket" wann und wo erworben? 

 

Das würde im Forum vermutlich zu weit gehen, aber auch Dingen wie: Sind es eher Innenstadtwohnungen in Bern, Züri, Genf am See, oder ländlich? Gut angebunden, oder ab vom Schuss, usw. spielen sicher eine Rolle, oder? 

 

Also das Gesamtpaket, ist das optimiert gewesen?

Und wenn ja, für wen? 

[coolbeans CO]

vor 2 Stunden schrieb Svitato:

Ausser man kauft ohne Hypothek und man hat dann entsprechend mehr Cashflow

Das ist ja wohl die dümmste Idee überhaupt!

 

Mal ein kleines Rechenbeispiel wenn du als Beispiel 500.000€ hast die du in Immobilien investierst:

Gehen wir mal von konservativen Werten aus, mittlere Lage keine überzogenen Kaufpreise, also jährliche Rendite 3% und Hypothekendarlehen erhältlich zu 1,5%

 

Du kaufst die Bude mit deinen 500.000€

> jährliche Rendite: 15.000€ vor Steuern

> Verkauf nach 20 Jahren, Wert hat sich verdoppelt (vermutlich deutlich mehr) dann hast du nochmal 500.000€ Gewinn

 

Der kluge Geschäftsmann nimmt die 500.000€ und holt sich damit weitere 5.000.000€ von der Bank zu 1,5%

> jährliche Rendite nach Zahlung der Zinsen: 15.000€ vor Steuern: 90.000€

> Verkauf nach 20 Jahren, Wert hat sich verdoppelt (vermutlich deutlich mehr) dann hast du nochmal 5.500.000€ Gewinn

 

Das Zauberwort lautet Eigenkapitalrendite ...

[erictrav]

vor 8 Stunden schrieb Svitato:

Bei den Aktien konntest du zwar in den letzten 2-3 Jahren ziemlich gutes Geld verdienen😊

Das stimmt, sogar so Nixblicker wie ich hab da ein paar € gemacht. 

Aktuell bin ich allerdings bis auf einen kleinen Dax call und einen kleonen Nasdaq call mit langer Laufzeit flat. 

Ausser die Altersversorgung natürlich, da war ich nicht bei, das gucke ich mir erst in 12 Jahren wieder an 🤣

 

Bei Corona hatte ich erst verkauft und dann voll zugeschlagen, hab ich mich jetzt nicht so getraut.

 

Jetzt frage ich mich, wieder rein oder doch mal was anderes machen. Oder Öl shorten auf 9 Monate?

[WuerttRene CO]

vor 7 Stunden schrieb coolbeans:

Das Zauberwort lautet Eigenkapitalrendite ...

 

Ein wenig mitdenken sollte man auch, was man kauft, wenn man langfristig investieren möchte.

[Svitato CO]

vor 10 Stunden schrieb tomp:

...und in den letzten 3 Monaten wieder vieles davon verlieren...🤭😪😉

Solange man nicht verkauft, verliert man nichts😜 Gab günstige Einstiegsmöglichkeiten.

 

vor 9 Stunden schrieb Thorsten0815:

Man, man, man, selbst ist der Mann!

Ich muss noch sagen, dass es um eine Stockwerkeigentümerschaft ging. Wir hatten nur eine Wohnung und was ich gestern vergessen habe zu schreiben, ist dass das Land nicht uns gehörte. Das war im Baurecht. Dies frisst natürlich auch einen grossen Teil der Rendite. Wenn man ein ganzes Mehrfamilienhaus selber besitzt und vermietet, sieht die Rechnung wohl ziemlich besser aus  

 

vor 8 Stunden schrieb coolbeans:

Mal ein kleines Rechenbeispiel wenn du als Beispiel 500.000€ hast die du in Immobilien investierst:

Gehen wir mal von konservativen Werten aus, mittlere Lage keine überzogenen Kaufpreise, also jährliche Rendite 3% und Hypothekendarlehen erhältlich zu 1,5%

 

Du kaufst die Bude mit deinen 500.000€

> jährliche Rendite: 15.000€ vor Steuern

> Verkauf nach 20 Jahren, Wert hat sich verdoppelt (vermutlich deutlich mehr) dann hast du nochmal 500.000€ Gewinn

 

Der kluge Geschäftsmann nimmt die 500.000€ und holt sich damit weitere 5.000.000€ von der Bank zu 1,5%

> jährliche Rendite nach Zahlung der Zinsen: 15.000€ vor Steuern: 90.000€

> Verkauf nach 20 Jahren, Wert hat sich verdoppelt (vermutlich deutlich mehr) dann hast du nochmal 5.500.000€ Gewinn

Interessante Rechnung. Die Frage ist, ob es in der aktuellen Lage auch so noch funktioniert aufgrund der überteuerten Preisen und ob die Banken so viel Kredite gewähren.  

[Anzeige Amazon]

Hallo FerrariSpider360,

 

schau doch mal hier zum Thema Aus dem Alltag (Anzeige)? Eventuell gibt es dort etwas Passendes.

 

Der V16 Motor zum Selberbauen (Anzeige) ist auch genial.

[erictrav]

Ich sehe bei Immobilien gar nichts mehr. Mittlerweile wird doch jede Bruchbude zum 30fachen angeboten, das kann sich nicht mehr rechnen.

Halbwegs vernünftige Lagen zum 35 bis 40fachen. Nur auf weitere Wertsteigerung zu hoffen erscheint mir, für mich, ungeeignet. 

[coolbeans CO]

vor 1 Minute schrieb erictrav:

Halbwegs vernünftige Lagen zum 35 bis 40fachen. Nur auf weitere Wertsteigerung zu hoffen erscheint mir, für mich, ungeeignet. 

Bin ich 100% bei dir. Ballungszentren mit teilweise Bruttorenditen um die 1,5% halte ich für heikel. Da langen aber auch die Profis nicht mehr hin. Gibt aber genug die verzweifelt zuschnappen aus Sorge um den Erhalt ihres Vermögens.

[tomp CO]

vor 14 Stunden schrieb WuerttRene:

 

Ein wenig mitdenken sollte man auch, was man kauft, wenn man langfristig investieren möchte.

René, denken alleine ist schon richtig....aber du brauchst auch genügend "Dusel"... die Fantasien dieser Aktienbroker, ist mir manchmal schon ein wenig abstrakt....😀😀😀🤔🤔😉😉😉

 

 

[Thorsten0815 VIP CO]

Dann nimm Black Rock, die haben alles und auch die Konkurrenz davon, im Portfolio.  

Aladin sei Dank..... 

[WuerttRene CO]

vor 9 Stunden schrieb tomp:

René, denken alleine ist schon richtig....aber du brauchst auch genügend "Dusel"... die Fantasien dieser Aktienbroker, ist mir manchmal schon ein wenig abstrakt....😀😀😀🤔🤔😉😉😉

 

 

Mein Kommentar bezog sich rein auf Immobilien. Bei sonstigen Finanzprodukten investiere ich maximal breit gefächert, da die Kursentwicklungen, wie Du ja auch schon anmerkst, zumeist nicht mehr nachvollziehbar sind.

[TomSchmalz]

Hi

 

Gerade bei NTV: EU verbietet investitionen in Ölfirmen.

 

Für eine Entspannung am Energiemarkt sorgt diese Maßnahme nicht.

 

Mal sehen wann angekündigt wird, das die Flotte der Gastankschiffe massiv aufgestockt wird,

sonst wird das nix, mit kappen des Russischen Gases.

 

Tom

[Thorsten0815 VIP CO]

Was mittlerweile alles verboten, eingefroren und verstaatlicht werden kann.......

 

Geld, Besitz, Freiheit. Das alles waren mal Werte, auf die man sich verlassen konnte. Insbesondere wenn man aus dem Osten im Westen investieren wollte. Das Vertrauen ist auch hier verspielt. 

 

 

 

 

 

[BMWUser5]

Am 13.3.2022 um 23:49 schrieb coolbeans:

Das ist ja wohl die dümmste Idee überhaupt!

 

Mal ein kleines Rechenbeispiel wenn du als Beispiel 500.000€ hast die du in Immobilien investierst:

Gehen wir mal von konservativen Werten aus, mittlere Lage keine überzogenen Kaufpreise, also jährliche Rendite 3% und Hypothekendarlehen erhältlich zu 1,5%

 

Du kaufst die Bude mit deinen 500.000€

> jährliche Rendite: 15.000€ vor Steuern

> Verkauf nach 20 Jahren, Wert hat sich verdoppelt (vermutlich deutlich mehr) dann hast du nochmal 500.000€ Gewinn

 

Der kluge Geschäftsmann nimmt die 500.000€ und holt sich damit weitere 5.000.000€ von der Bank zu 1,5%

> jährliche Rendite nach Zahlung der Zinsen: 15.000€ vor Steuern: 90.000€

> Verkauf nach 20 Jahren, Wert hat sich verdoppelt (vermutlich deutlich mehr) dann hast du nochmal 5.500.000€ Gewinn

 

Das Zauberwort lautet Eigenkapitalrendite ...

Je nachdem wie gut man ist, egal ob die perfekte Liegenschaft oder Aktie, die Rendite kann von der unten aufgeführten Berechnung (stark vereinfacht) auch noch weiter nach oben oder unten zeigen. Eins ist aber klar, eine Liegenschaft erfordert mehr Nerven und Aufwand.

Fall A - kein Darlehn 100% Eigenkapital:

• Mietrendite 3%: 15’000€ vor Steuern - Gewinn pro Jahr x 20 =300’000€
• Annahme: Wertverdoppelung nach 20 Jahren: 1 Mio€ Wert - Differenz zum Kaufpreis: 500’000€

-> Gewinn: 800’000€

Fall B - 90% Finanzierung Fremdkapital :

• Mietrendite 3%: 165’000€ vor Steuern
• Tilgung 2%: 100’000€ pro anno -> Restschuld nach 20 Jahren 2.7 Mio €
• Sollzinsbindung 1.5%: 75’000€ pro anno variabel -> nach 20 Jahren 1.2 Mio €
• Bewirtschaftung, Instandhaltung 1%: 55’000€ pro anno
• Kaufnebenkosten 10%: 550’000€
• Annahme: Wertverdoppelung nach 20 Jahren: 9.9 Mio€ Wert - Differenz zum Kaufpreis: 4’400’000€

-> Negativer Cashflow pro Jahr von 65’000€
Mögliche Parameter um den negativen Cashflow auszugleichen: Mehr Eigenkapital und/oder bessere Mietrendite.
-> Gewinn: 3’100 000€

Weitere Gefahren, die man bedenken sollte: Mietnomaden, Sanierung, neue Auflagen vom Staat, unpünktliche Mieteingänge oder -ausfälle, Leerstand, Kosten für Mietersuche und noch vieles mehr. Die Zinsannahmen für eine Neufinanzierung ist wohl aufgrund von Inflation nun mit Sicherheit höher. Auch mit einer sehr hohen Verschuldung sollte man aufpassen - Evergrande Real Estate Group😁 Es ist sowieso etwas bedenklich, dass man in Deutschland sogar eine 110-115% Finanzierung machen kann - also sogar inklusive der Kaufnebenkosten.

Mit Immobilien kann man sich auch «gefährlich» künstlich reich rechnen, insbesondere durch die Eigenkapitalrendite.

Fall C - ETF Invest:

• 500’000€ Startkapital
• Jährlicher Zuschuss wie in Fall B: 65’000€
• S&P 500 mit einer Ø-Rendite 7% (Ø -Rendite der letzten 20 Jahre waren 9%)
• Laufzeit 20 Jahre

-> Gewinn: 4’300’000€ (5’925’000€)

 

[erictrav]

Du solltest 20% der Mieteinnahmen für Reparaturen und Pflege rechnen. Sonst gammelt dir die Bude weg.

[Thorsten0815 VIP CO]

Mindestens, wenn sich der Wert in 20 Jahren verdoppeln soll....also der Wert der Kaufkraft des Geldes, nicht die Summe des Geldes, denn da gehören in besagten 20 Jahren sicher einige Prozent Inflation dazu, oder?

[Svitato CO]

vor 9 Minuten schrieb BMWUser5:

Fall C - ETF Invest:

• 500’000€ Startkapital
• Jährlicher Zuschuss wie in Fall B: 65’000€
• S&P 500 mit einer Ø-Rendite 7% (Ø -Rendite der letzten 20 Jahre waren 9%)
• Laufzeit 20 Jahre

-> Gewinn: 4’300’000€ (5’925’000€)

Nichts dem hinzuzufügen😎👍🏾

 

Hast du den Zinzeszinseffekt berücksichtigt inkl. den Dividenden? 😃

[Thorsten0815 VIP CO]

Also zumindest wenn Du Dir für den Erlös in zwanzig Jahren doppelt so viele Immobilien kaufen möchtest. 

[chip CO]

Am 13.3.2022 um 23:49 schrieb coolbeans:

Das ist ja wohl die dümmste Idee überhaupt!

 

Mal ein kleines Rechenbeispiel wenn du als Beispiel 500.000€ hast die du in Immobilien investierst:

Gehen wir mal von konservativen Werten aus, mittlere Lage keine überzogenen Kaufpreise, also jährliche Rendite 3% und Hypothekendarlehen erhältlich zu 1,5%

 

Du kaufst die Bude mit deinen 500.000€

> jährliche Rendite: 15.000€ vor Steuern

> Verkauf nach 20 Jahren, Wert hat sich verdoppelt (vermutlich deutlich mehr) dann hast du nochmal 500.000€ Gewinn

 

Der kluge Geschäftsmann nimmt die 500.000€ und holt sich damit weitere 5.000.000€ von der Bank zu 1,5%

> jährliche Rendite nach Zahlung der Zinsen: 15.000€ vor Steuern: 90.000€

> Verkauf nach 20 Jahren, Wert hat sich verdoppelt (vermutlich deutlich mehr) dann hast du nochmal 5.500.000€ Gewinn

 

Das Zauberwort lautet Eigenkapitalrendite ...

Sorry hier muss ich einfach nochmal schreiben auch wenn es schon älter ist. 
das hier ist ein rein mathematisches schönrechen Beispiel und hat mit einer Immobilien Finanzierung speziell als Kapitalanlage null zu tun. Der Text impliziert ja dass man nur mit 10% Eigenkapital automatisch das Darlehen bekommt. Das ist absolut Phantasie. 
 

Viel mehr weil ich an der Stelle garnicht nicht schreiben.  Hinzu kommt, dass man aktuell bei einer 90 bis 100 Prozent Finanzierung je nach Region auch schnell 2 bis 3 Prozent Zinsen zahlt abhängig von der Zinsbindung. Wir haben hier in gut 10 Wochen je nach Konstellation eine Verdoppelung der Zinsen am Markt erlebt. 

vor 17 Minuten schrieb BMWUser5:

ist sowieso etwas bedenklich, dass man in Deutschland sogar eine 110-115% Finanzierung machen kann - also sogar inklusive der Kaufnebenkosten

Auch hier mein Widerspruch die Zeiten sind vorbei ohne weiter Sicherheiten finanziert keine seriöse Bank Kapitalanleger über Kaufpreis hinaus und der muss dann auch im Rahmen der Wertermittlungsdaten der Bank liegen.  
 

einzige Ausnahme für Eigennutzer  finanziert noch die deutsche Bank etwas über Kaufpreis aber nur bei entsprechender bonität.

[chip CO]

Zum Thema Kapital Anlage als Vermieter kann ich noch hinzufügen dass man als Vermieter juristisch null Lobby hat. Ich habe drei große Wohn und Geschäfts Immobilien über 10 Jahre bessesen  insgesamt 25 Wohnungen und zweimal Gewerbe (Restaurant und großer Drogeriemarkt) als Kurzfassung trotz Hausverwaltung und allem drum und dran:

 

Es gab nicht ein Monat wo es nicht Probleme gab.!   Nie sind alle Mieten gekommen. Dazu ständig Handwerker wegen Verstopfung oder anderer Kleinigkeiten. Hier ein Schimmel Prozess (über drei Instanzen mit 4 Jahren) da werden hohe Mietschulden mit 20 Euro Rate im Monat getilgt das Geld  bekomme ich heute noch monatlich obwohl ich vor 4 Jahren alles verkauft habe. Dann mal eben rauchmelder für alle Buden durch Elektriker mit 3000 Euro kosten. Ständig Ärger mit Techem zur Ablesung und eine fette Pleite des Drogeriemarkt ihr wisst schon der Herr Sch… mit anschließendem Leerstand über 2 Jahre und schöner Zuzahlungen von 1500 Euro / Monat weil die Rate Bank nicht mehr durch die Miete gedeckt wurde.
 

alles was auf dem Papier oder Exposé  so toll aussieht und schön gerechnet wird kann man  häufig in der Praxis meistens total vergessen es sei denn man hat 1a lagen mit handverlesen Mietern die man persönlich kennt und betütelt. 

am Ende habe ich mit Gewinn verkauft weil der Einkauf im Jahr 2004 sehr günstig war aber den Stress und Ärger über all die Jahre war es am langen Ende nicht wert.  Über die Erlebnisse da in all den Jahren könnte ich Bücher schreiben…

 

ach ja ganz spannend ist die Abrechnung der Nebenkosten. Man läuft dem Geld ewig hinterher und ist dem Mieter gegenüber quasi für die kaputte Energiepolitik in unserem Land verantwortlich und zum persönlichen Feindbild. Aber eine angemessene hohe Vorauszahlung will auch niemand leisten. Man spielt quasi unverzinslich  Bank für halb pleite Mieter. 

[Keles]

İch investiere seid kurzem auf die Gesundheit und für das verbliebene, absehbare Zeitraum.

Keine konnte sein Reichtum mitnehmen.

Meine Reichtum ist mein Gesundheit.

Deswegen ist mein vermögen nicht einzuschätzen.

Keles