Immobilien und ihre Finanzierung: Kauf oder Miete?

[KFMH]

vor 2 Stunden schrieb Kazuya:

Warum so kleinlaut? Indem du ein Video teilst, dass du empfiehlst, also für gut empfindest, nimmst du doch indirekt eine Haltung ein?! Warum immer so lang um den heißen Brei reden? Jetzt mal unabhängig vom Thema, aber warum sagen so viele Leute nicht direkt klar ob sie für oder gegen etwas sind? Klar bekommt man dann im Zweifel auch Gegenwind, aber das sollte man schon aushalten können?

Lieber @Kazuya, das liegt vermutlich daran, dass ich mich bis auf wenige Ausnahmen (Treue gegenüber meiner Frau und Loyalität gegenüber meinen Freunden) bewusst davor hüte, meine Meinung in solchen Themen zu meiner Identität zu machen. Wenn ich mich hier jetzt schon auf eine Seite festlege, fange ich an, Gegenargumente nur noch abzuwehren, statt sie zu prüfen. Ich erhalte mir lieber die Chance, meine Sicht zu ändern, wenn bessere Argumente auftauchen. Und die gibt es in diesem Thread zuhauf. Das ist keine Unentschlossenheit, sondern Schutz vor Betriebsblindheit.

Solange ich im Leben bereit bin, meine eigene Position zu hinterfragen, kann ich auch dazulernen.

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[GT 40 101 CO]

vor 43 Minuten schrieb URicken:

(ich war ja auch mal jung und dumm)

Uwe, du hast meine Familile beleidigt🤜, aber Spaß beiseite.

In der Nachkriegszeit gab es verschiedene Arten von Verträgen, städtische-private oder kirchliche usw.

Ich bin in den bestehenden Vertrag vor va. 30 Jahren eingestiegen, war bzgl. Erbpacht, die an irgendwelche Beamtengehälter gekoppelt war immer recht günstig.

 

Heute entstehen durch die massiv erhöhte Grundsteuer natürlich hohe Belastungen. Hintergrund war die Vergabe großer Grundstücke um den Pächtern teils Selbstversorgung nach dem Krieg zu ermöglichen. (Obst und Gemüseanbau(). Bei privaten Erbpachtgebern war der Hintergrund dass alles im Familienbesitz erhalten bleibt und nix verhökert wird.

 

Die "gute Lösung" sehe ich bei dem komplexen Thema nicht. Die Bedürfnisse, Bedingungen und Voraussetzungen sind höchst unterschiedlich und selten auf andere übertragbar

 

@Quorthon ja Oberaichen.       

..

[herbstblues]

...wenn du eine immobilie erworben hast , selbige renoviert und das ganze läuft auf erbpacht der kirche kann nach ende der 

erbpachtvertragsdauer auch eine überraschung in form von einer deutlichen erhöhung anstehen !

 

so geschehen bei uns im landkreis, da die kassenstände der kirchen ja auch immer leerer werden da die SCHÄFCHEN die flucht ergreifen durch kirchen austritt.

[Kazuya]

@KFMH Ok, das klingt schon sehr vernünftig dein Ansatz. Vernünftiger als mein doch schon sehr fest gefahrener Ansatz. Aber ja... selbst ich lern mal dazu und ändere etwas. 

[s-r-boom CO]

Am 30.7.2026 um 21:29 schrieb chip:

Übrigens würde ich bei der Suche auch Erbpacht ausschließen. Ich hab mir grad das Haus 2 noch mal angeschaut. Haus zwei hat ja Erbpacht das hab ich beim ersten Mal überlesen,  da hast du meistens eine Steigerung nach Lebenshaltung Index oder Inflation im Erbpachtvertrag und bei der Inflation, die wir haben geht das ordentlich ins Geld auch wenn die Erbpacht in dem Beispiel dort von dem Haus noch etwas länger läuft was da schon mal gut ist hast trotzdem schon 200 € zusätzlich monatlich an den Füßen und richtig problematisch wird das dann, wenn du das Haus in  40 Jahren verkaufen möchtest und die Erbpacht nur noch 10 oder 15 Jahre läuft, dann ist das Haus quasi unverkäuflich ohne neue Regelung. Oder der Erbpachtgeber  will dann 1000 € monatlich haben und dann kannst du die Hütte verschenken. 

Ich auch...ist nämlich seit 1947 verboten!

 

Sorry, aber das tut mir beim lesen immer weh, wenn Erbpacht und Erbbaurecht verwechselt werden! Gerade von jemand der professionell mit Immobilien zu tun hat. 

[chip CO]

vor 14 Minuten schrieb s-r-boom:

Sorry, aber das tut mir beim lesen immer weh, wenn Erbpacht und Erbbaurecht verwechselt werden! Gerade von jemand der professionell mit Immobilien zu tun hat. 

 

Lassen wir mal die geschätzte KI antworten: 

 

"Der Begriff Erbpacht wird umgangssprachlich meist für das rechtlich korrekte Erbbaurecht verwendet"

 

und greifen die Immoscout Annonce auf da finden wir zum Grundstück im Auszug aus der Annonce: 

 

Auf einem beeindruckenden, ca. 933 m² großen Grundstück (Erbpacht)

Insofern bezieht sich meine Aussage konkret auf die Annonce und greift nur das auf was der Makler/Verkäufer schreibt und ich denke es hat jeder den Zweck und Inhalt verstanden...

 

Zum Vergleich sprechen wir hier im Forum bei Autos ja auch täglich über PS obwohl wir seit 1978 gesetzlich KW haben und ich sehe nicht, dass Du da kritische Anmerkungen anbringst. 

 

 
 

[s-r-boom CO]

Am 31.7.2026 um 13:47 schrieb URicken:

§ 27 ErbbauRG beschreibt klar, dass beim sogenannten "Heimfall" der Verkehrswert des Hauses zum Zeitpunkt des Heimfalls heranzuziehen ist.

 

Aber tatsächlich ist auch eine vertragliche Sonderregelung (wie bei Dir) möglich! Mit dem heutigen Kenntnisstand würdest Du so einen Erbbaurechtsvertrag wohl nicht mehr abschließen, oder?

§ 27 ErbbauRG bezieht sich auf den Zeitablauf des Erbbaurechts. Der von dir erwähnte Heimfall (Verstoß gegen vertragliche Pflichten) ist in § 32 geregelt. 

 

Bei beiden Fällen kann der Entschädigungsanspruch frei gewählt werden, außer es handelt sich um Wohnen für "minderbemittelte Bevölkerungskreise", was ich bei Thomas erst mal ausschließen würde 😉. Ich habe berufsbedingt viele Erbbaurechtsverträge auf dem Schreibtisch und eine 100 % Entschädigung ist eher die Ausnahme. Daher ist ein Vertrag wie bei Thomas mit einer Entschädigung von 2/3 eher der Regelfall. 😉

[s-r-boom CO]

vor 18 Minuten schrieb chip:

 

Lassen wir mal die geschätzte KI antworten: 

 

"Der Begriff Erbpacht wird umgangssprachlich meist für das rechtlich korrekte Erbbaurecht verwendet"

 

und greifen die Immoscout Annonce auf da finden wir zum Grundstück im Auszug aus der Annonce: 

 

Auf einem beeindruckenden, ca. 933 m² großen Grundstück (Erbpacht)

Insofern bezieht sich meine Aussage konkret auf die Annonce und greift nur das auf was der Makler/Verkäufer schreibt und ich denke es hat jeder den Zweck und Inhalt verstanden...

 

Zum Vergleich sprechen wir hier im Forum bei Autos ja auch täglich über PS obwohl wir seit 1978 gesetzlich KW haben und ich sehe nicht, dass Du da kritische Anmerkungen anbringst.  
 

Durch deine Fettschrift wird es nicht richtiger bzw. besser finde ich. Wenn jemand einen falschen Begriff verwendet, muss ich diesen doch nicht auch zu verwenden, oder? Im Gegensatz dazu ist PS nicht verboten, daher verstehe ich den Vergleich nicht so ganz.

 

Wie oben schon geschrieben verspüre ich beim lesen halt immer einen leichten Schmerz, aber nichts für ungut. 😉

[chip CO]

vor 9 Minuten schrieb s-r-boom:

Im Gegensatz dazu ist PS nicht verboten, daher verstehe ich den Vergleich nicht so ganz.

ja, was ist denn daran nicht zu verstehen? Es haben sich einfach bestimmte Begriffe in Deutschland festgesetzt und obwohl sie überholt sind oder ggf. Sogar verboten sind, werden sie immer noch täglich verwendet oder sogar bevorzugt verwendet.  noch ein Beispiel dazu.
 

Die Leute sagen ich muss mit dem Auto zum TÜV oder der TÜV ist abgelaufen. Dabei ist der TÜV ja nur die Prüforganisation und die Leute meinen die Hauptuntersuchung.  Ansonsten ist alles geschrieben und ich glaube nicht, dass wir die Diskussion fortsetzen sollten, weil sie dem Thread  Ersteller ja keinen wirklichen Mehrwert für seine Entscheidung, Eigentum oder Miete bringt

[Kazuya]

Jetzt reicht euch die Hand und gut ist Ich kann beide Standpunkte verstehen. 

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Hallo chip,

 

schau doch mal hier zum Thema Zubehör für Aus dem Alltag (Anzeige)? Eventuell gibt es dort etwas Passendes.

[Lagu CO]

hey @Kazuya, die beiden Buben haben sich sicher schon wieder vertragen

und sitzen mit Marshmallows am Lagerfeuer und tauschen Pokemonkarten. 😇

[JoeFerrari]

Nun ja, Erbbaudings ist schon interessant zu beleuchten. Falls mir ein solches Objekt auf Erbbaugrund (?) auffällt, bin ich grundsätzlich abgeneigt, vorausgesetzt der Erbpachtzins ist fix oder kann nur moderat erhöht werden und die Restlaufzeit übersteigt noch bei weitem die von mir noch maximal erwartete Nutzungsdauer von rund 15 Jahren für die neue Immobilie. D.h. es muss sich in der Regel um eine junge Immobilie (< 20 Jahre) handeln, damit ich in 15 Jahren auch noch potentielle Nachkäufer finde.  Ich addiere dann die vermutliche Erbpacht für die unterstellte Nutzungsdauer auf den Kaufpreis auf (mit/ohne ggf. Steigerungen) und komme so annähernd auf einen Vergleichskaufpreis. Leider unterliegt die Erbpacht ja nun auch der Grunderwerbssteuer wodurch sie nochmals unattraktiver wird. Es gibt ja durchaus Regionen, in denen gerade die Kirche Grundstücke nur verpachten kann (gerade wohl auch Münsterland, OWL...), da hat man dann ggf. nicht die Wahl, falls einem die Immo ansonsten zusagt.

[BMWUser5]

Ich bringe mal eine etwas andere These in das Spiel - Stichwort: Silver Tsunami.

 

Bald werden alle Babyboomer, also einer der geburtreichen Jahrgänge verschwinden (15 Jahre) und somit sehr viele Häuser auf den Markt kommen. Das könnte dazu führen, dass viele Häuser einiges weniger Wert sind, lange leer stehen etc..

 

[Lagu CO]

 

Ich habe mich in meinem Leben IMMER an die Kaufempfehlungen der BILD gehalten.      ☠️

 

 

[JoeFerrari]

Das HB hat das  Thema ebenso aufgegriffen

https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilien-werden-haeuser-durch-die-baby-boomer-bald-guenstiger-01/100243383.html

 

Der zunehmende Verkaufsversuch der Immobilien der heute 65-80 Jährigen zeigt sich ja seit geraumer Zeit bereits in dem Immoportal (gibt ja faktisch nur noch eines). Es kommen unzählige Häuser, teils modernisiert aber ohne Energiemodernisierung, teils im Altzustand, nur wenige energetisch auf einem guten Stand, auf den Markt. Die dennoch versuchsweise aufgerufenen Preise für solche Objekte von 3000+ EUR/qm sind wohl selten zu erzielen, aber dennoch gibt es nach wie vor den Wunsch vieler jüngerer Familien zwischen 25 und 35 nach dem Eigenheim. Wir haben in DE nach wie vor eine extrem hohe Mieterquote. Von daher gibt es zwar ein hohes Angebot, aber auch Nachfrage. Und Flächen für Neubauten sind rar, selbige teuer und manche wollen - wie wir - gar nicht erst in so ein Retortengebiet (es sei den Sahnestück am Rand mit freiem Blick...)

 

 

[Lagu CO]

Die Abruchmenge bleibt dreimal so hoch, als nie Neubauquote.

 

Seit sich der Homo Sapiens nieder gelassen hat, bleibt die Wohnpreisentwicklung im gleichen Moment:

 

1.) Schlechte Lagen ergeben eine beschleunigte Abwärtsbewegung (Ghettoisierung).

 

2.) Vernünftige Lagen ergeben in Krisen eine Stabilisierung bei Seitwärtsbewegung.

 

3.) Sehr gute Lagen werden innerhalb ihrer Comunity weitergereicht und im seperierten Markt gestärkt.

 

 

[BMWUser5]

Die geburtenstärksten Jahrgänge der Babyboomer in Deutschland liegen im Zeitraum von 1955 bis 1969, wobei der absolute Höhepunkt im Jahr 1964 mit rund 1,35 Millionen Neugeborenen in ganz Deutschland erreicht wurde.

 

Die Verkaufswelle wird zuerst in 15-20 Jahren kommen, wenn die Erben verkaufen. Und meistens sind das dann Kinder, die schon ein Eigenheim haben und somit nicht ein Neues brauchen.

 

vor 5 Stunden schrieb JoeFerrari:

aber dennoch gibt es nach wie vor den Wunsch vieler jüngerer Familien zwischen 25 und 35 nach dem Eigenheim

Diese müssen aber zuerst mal das nötige Geld besitzen. Die Kinder der Boomer sind aktuell bereits ganz überwiegend mit Wohnraum versorgt und die übermäßige Immigration ist ja auch gestoppt wurden.

 

 

vor 5 Stunden schrieb JoeFerrari:

Wir haben in DE nach wie vor eine extrem hohe Mieterquote

Eigenheime lassen sich schlecht vermieten…Umbau zu MFH könnte schwierig werden und Geld muss ja auch zuerst vorhanden sein.

Im Zweifelsfall gibts viele Immobilien, aber wenige können sich die überhaupt noch leisten. Oder halb Deutschland steht „leer“ und das verbliebene Jungvolk quetscht sich in drei Städten (siehe Japan und Südkorea). Dort würden dann die Preise extrem hoch bleiben.

Beispiel München (1993–1999):

Analog zur stagnierenden und rückläufigen Bevölkerungszahl brach der Markt ein. Bis 1999 sanken die Preise um etwa 20 Prozent auf durchschnittlich 2.539 Euro pro Quadratmeter. Überkapazitäten und die einsetzende Stadtflucht (Suburbanisierung) drückten die Preise.

 

Im bundesweiten Durchschnitt lag die Preissteigerung von Immobilien zwischen 1980 und 2010 unter der Inflationsrate. In diesem Zeitraum verzeichneten deutsche Wohnimmobilien real – also nach Abzug der Inflation – einen Wertverlust. In München war es knapp bzw. leichter Gewinn. Ab 2010 explodierte es dann positiv für die Eigentümer.

[Lagu CO]

@BMWUser5 Was Du schreibst halte ich für Rosinenargumentation. 

[chip CO]

vor 43 Minuten schrieb Lagu:

Vernünftige Lagen ergeben in Krisen eine Stabilisierung bei Seitwärtsbewegung.

ich wohne jetzt exakt 20 Jahre in meinem Haus und hab das wirklich zufällig damals gefunden. Die Lage ist nach wie vor ein Traum ruhig am Waldrand mit Rehen auf den Feldern aber trotzdem nur 1,5 km zum einkaufen. Das Paradoxe ist aber ich hab hier über die 20 Jahre im Radius von 7-10 km in alle Richtungen in drei unterschiedlichen Gemeinden die hier angrenzen mindestens 10-15 solche ähnlichen Konstellationen gefunden, wo ich mir auch sofort vorstellen könnte zu wohnen. Die hatte ich aber vorher als ortsfremden niemals auf dem Schirm und erst durch Spaziergänge oder Radfahren rausfinden können. Da kannst du dann auch mal spontan anhalten dich umschauen und mit dem Auto fährst du meistens Ruckzuck dran vorbei, wenn du mit dem Auto überhaupt dahin kommst wo du zu Fuß oder mit dem Rad hinkommst. 
 

Andere Anekdote, ich hab letztens mal einen Kunden besucht der wohnte baulich  sehr schön, aber extrem Verkehrslaut  durch eine Durchgangsstraße das war eine Neubau Eigentumswohnung und der gute Mann ist von außerhalb zugezogen. Komplett ortsfremd. Ich hab dann gefragt. Haben Sie sich vorher nicht die Lage angeschaut? Antwort war doch ich war zweimal da, aber nur sonntags. Auch sowas kann man in die Hose gehen wobei der Verkäufer wohl auch sogar nur sonntags Besichtigungen der Baustelle  bzw.. des Grundstücks zugelassen hat…

[GeorgW CO]

Solange man in seiner Hütte bequem wohnt und nur der Wert angeblich sinkt, die Quadratmeter aber nicht weniger werden, ist es doch vollkommen egal. Wie das Geschrei nach einem Tempolimit kommen diese Unkenrufe zum kurz bevorstehenden Absturz des Immobilienmarktes mit schönster Regelmäßigkeit. Dabei ist die Frage ob Wohneigentum oder nicht ein simples Rechenexempel, dass natürlich jeder für sich durchführen muss. Und nein, man darf es nicht mit anderen Anlageformen vergleichen, denn für Aktien usw. gibt es keinen Kredit und schon gar nicht zum Hypothekenzinssatz.

Gruß, Georg

[herbstblues]

guten morgen,

wenn die hütte lange bezahlt ist,renovierung bereits wieder fortgeschritten mit neuen fenstern,heizungsanlage,fptpvoltage auf dem dach etc. ,

die kids lange aus dem haus und mann bemerkt das der garten langsam zur "last" wird kommt auch die zeit wo veränderungen anstehen und das geliebte "eigenheim" auf den prüfstand kommt.

sprich ein verkauf steht an und somit veränderungen im rentnerumfeld.

 

manch einer zieht es in die barrierefrei etw. ,

einen anderen wieder in die mietwohnung,

andere ziehen zu den kindern/enkeln,

andere gleich in das betreute wohnen mit voller abdeckung und das altersgerecht...

 

 

schauen wir mal wo der weg hinführt.

 

achso,beim fuhrpark und den spielsachen i.d. garage stehen wohl auch bei den meisten veränderungen an,seutz.

[URicken CO]

vor einer Stunde schrieb herbstblues:

wenn die hütte lange bezahlt ist,renovierung bereits wieder fortgeschritten mit neuen fenstern,heizungsanlage,fptpvoltage auf dem dach etc. ,

Lieber @herbstblues,

 

das kann ich aus eigener Erfahrung bestätigen. Unser Eigenheim besteht aus 3 Wohneinheiten (Souterain, EG und OG).

Das Haus habe ich - spasseshalber - mal vor 5 Jahren mit einer App schätzen lassen: 1,3 Mio (Speckgürtel von FFM).

 

Seitdem haben wir ca. 200.000 € investiert:

• Pool im Garten
• Gartenneugestaltung
• PV-Anlage auf dem Dach (13 KWp)
• Batteriespeicher (E3DC)
• Wallbox
• Alle Fenster und Zugänge in den Garten wurden von 2-fach-Holzfenster auf 3-fach-Aluminiumfenster gewechselt
• Vollständige Modernisierung (Bad, Wohnung) der Souterain-Wohnung

...

 

Das hört einfach nicht auf. Tatsächlich habe ich mir "Hauseigentum" auch etwas anders vorgestellt. Verkaufen kommt nicht in Frage - wir wollen das Haus an die Kinder vererben, die dann die 3 Wohnungen vermieten können.

 

Wir werden noch einmal Geld in die Hand nehmen müssen, sobald die Mutter meiner Frau gestorben ist. Dann werden wir in die EG-Wohnung ziehen. Davor stehen jedoch ettliche Renovierungsarbeiten an (Wände raus, neue Küche, Streichen, ...).

Gleichwohl möchte ich die Eingangstür nach mehr als 40 Jahren ebenfalls modern gestalten und den Zugangsbereich in die Wohnungen müssen auch modernisiert werden.

 

Alles in allem noch ein mittellanger Weg. Lohnt sich das für ein Haus von 1983? Ich weiß es nicht, aber ich wohne hier mit meiner Frau schon mehr als 30 Jahre. Nennt es Sentimentalität

 

Euch allen einen guten Start in die Woche...

 

[Kazuya]

Kann mal bitte jemand mit ner Zeitmaschine so 20 Jahre in die Zukunft reisen, um uns zu berichten, wie sich die Preise letztlich so entwickelt haben? Bin schon auch neugierig   Ja wenn mans wüsste. 

 

Lieber @URicken, darf ich mal fragen wie viele qm Grundstücksfläche und Wohnfläche ihr habt? Keine Sorge, bin nicht vom Finanzamt, nur das mit ich die 1,3 Mio. in Relation setzen kann. Ich bin immer wieder erstaunt, was für krasse regionale Preisunterschiede in Deutschland was Immobilien angeht vor herrschen. Unsere Neubaubude hat 230 qm Grundstücksfläche und ca. 166 qm Wohnfläche. Wert vermutlich knapp über einer Mio. 

 

vor einer Stunde schrieb URicken:

wir wollen das Haus an die Kinder vererben, die dann die 3 Wohnungen vermieten können.

Wir haben ja von unserer Gemeinde einige Auflagen bekommen, so dass man z. B. nicht vor 20 Jahren auf dem freien Markt, sondern nur an die Gemeinde zu dem ursprünglichen Kaufpreis verkaufen dürfte und auch, dass wir nicht untervermieten dürfen. Wir haben damals so ziemlich alles akzeptiert nur um an das Grundstück zu kommen. 

[california CO]

Oft ist es kostengünstiger, alles abzureißen und neu zu bauen. Bei einem Neubau bekommt man Einheitspreise, da die Handwerker einen Neubau meist ohne nennenswertes Risiko kalkulieren können. Hierdurch können die Abrisskosten wieder amortisiert werden. Bei Renovierungen von älteren Bestandsobjekten wird hingegen von den Handwerkern idR immer ein Risikoaufschlag eingerechnet, weil keiner weiß, was „hinter“ den  Wänden noch für Überraschungen warten. Zudem hat ein Neubau dann den Wunschgrundriß und auch die modernste Haustechnik, Wärmedämmung etc., wo man die nächsten 20/25 Jahre seine Ruhe hat. 

[URicken CO]

vor 11 Minuten schrieb Kazuya:

darf ich mal fragen wie viele qm Grundstücksfläche und Wohnfläche

Natürlich kannst Du das:

Gründstück: 550 qm
Wohnfläche Souterain: 48 qm (momentan an meine Firma vermietet)
Wohnfläche EG: 130 qm
Wohnfläche OG: 155 qm (ohne Dachschrägen einzurechnen!)

Der Mietpreis/qm liegt in unserer Region bei ca. 13,00 €/qm.
Wird aber wahrscheinlich in der nächsten Zeit sinken, da die neue Flugroute von FRA den Lärmpegel (insbesondere bei den Langstreckenflügen Richtung Osten) deutlich erhöht hat