Immobilien und ihre Finanzierung: Kauf oder Miete?

[KFMH]

vor 33 Minuten schrieb chris321:

Ja, und wie es in den Stockwerken 4 - 8 aussieht weiß ich leider nicht.

 

Lass mich, ich kann mir vorstellen, wie es weitergeht:

 

Stockwerk 4: Man nennt dich beim Vornamen. Der Berater ruft an, bevor du überhaupt weißt, dass du irgendwas brauchst. Der Cappuccino kommt mit Hafermilch, weil man sich gemerkt hat, dass du von Kuhmilch Durchfall bekommst. "Dispo lassen wir einfach bei 50.000 € stehen, sicher ist sicher.” Die Baufinanzierung wird mit den Worten “Wie hätten Sie’s denn gerne?” eingeleitet.

 

Stockwerk 5: Dein Berater ist jetzt ein “Private Banking Relationship Manager”. Der Schreibtisch ist aus Nussbaum, Wasser gibt’s nur noch in Glasflaschen aus Norwegen und der Kugelschreiber kostet so viel wie ein Drittel des Kredits, das du brauchst. Zinsbindung darfst du dir in Jahrzehnt-Schritten aussuchen.

 

Stockwerk 6: Man entschuldigt sich, dass du drei Minuten warten musstest und der Berater fragt dich, ob du deinen Steuer- oder Vermögensberater dabeihaben möchtest.

 

Stockwerk 7: Ist kein wirkliches Stockwerk, sondern irgendeine Party, zu der man dich einlädt, auf der dann besoffen über Vermögensstrukturen gequatscht und über das Wort "Liquiditätsengpass" gelacht wird. Die Einladung ist mit echter Unterschrift, keine gedruckte wie beim Pöbel aus Stockwerk 1-4.

 

Stockwerk 8: Der Vorstand empfängt dich mit dem Satz “Schön, dass Sie Zeit gefunden haben.” Dein Auto wird vom Valetservice übernommen, der Köter bekommt Wasser und aus dem Fenster vom Besprechungsraum siehst du, wie die arbeitende Bevölkerung auf die Tram wartet. Wenn du nach einem Immobilienkredit über 900k € fragst, lautet die Gegenfrage: “Natürlich. Möchten Sie den Kaffee vorher oder nachher?”

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Hallo chip,

 

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[chris321 CO]

@KFMH Ab wann die Heino-Edition? N..., K... und Erdbeeren? Oder sind Erdbeeren aus...

[Andreas. CO]

ab 25 Mio, am Besten grundsolide über ausländische Investoren mit lausigen Bürgschaften und dubiosen Ltd. in wohlfeil klingenden Karibikstaaten, wie z.B. British Virgin Islands oder Anguilla und du bist ans Buffet geladen  

[KFMH]

vor einer Stunde schrieb Andreas.:

mit lausigen Bürgschaften und dubiosen Ltd. in wohlfeil klingenden Karibikstaaten

Vergiss den Kauf von Wald im Amazonasgebiet zur „Förderung lokaler Soja-Bauern“ und die Beleihung deiner Anlagewerte als Niedrigzinskredit nach dem „Buy, Borrow, Die“-Prinzip nicht. Aber ich halte lieber den Mund, bevor @matelko den „Wie umgeht ihr Steuern?“-Thread öffnet 😜

[Lagu CO]

Und ab 5 Millionen kommt der Bankdirektor für Individualkundenverkehr nach Hause oder auf den Tennisplatz.

[california CO]

So in der Art dürfte es auch bei Dr.Jürgen Schneider in seinem „Schlösschen“ in Königstein im Taunus gewesen sein. Nur kam hier mit den Darlehensverträgen Hilmar Kopper gleich persönlich vorbei… 😅

[chip CO]

vor 7 Stunden schrieb Lagu:

Bei einer Doppelhaushälfte kaufst Du Deinen Nachbarn gleich mit.

An dem Satz ist was wahres dran und selbst wenn man irgendwo hinzieht und die Nachbarn total nett sind das muss ja nicht immer so bleiben, die verkaufen das Haus aus welchen Gründen noch immer und dann zieht irgendjemand ein, mit dem du gar nicht klarkommst. Zumal viele Doppelhaushälften im Garten einfach nur irgendeine WPC Zaun Geschichte zur Trennung haben. 
 

Gute Freunde, haben ein solides Doppelhaus, sogar mit massiver Steinwand zur Trennung zum Nachbarn Die wir  da auch noch nie vorher gesehen oder wahrgenommen haben. Da haben wir letztens auf der Terrasse gesessen und plötzlich von nebenan ein ohrenbetäubende Lärm. Ich hätte fast gedacht, da landet ein Hubschrauber. 
Und was war passiert? Die Nachbarn haben sich so einen Ultra billig Plastik Whirlpool gekauft und diese Whirlpool Düsen haben so ein Krach gemacht da hast du dein eigenes Wort nicht mehr verstanden. Und da gehen die dann natürlich jeden Tag rein. 
 

Das einzige, was ich als Doppelhaus akzeptieren, würde ust wenn meine Eltern nebenan wohnen und ich für das Haus Erbschaft oder Vorkaufsrecht hätte und man dann vielleicht einen schönen großen gemeinsamen Garten ohne Trennzaun hat.

 

So schönein Neubau vielleicht ist lieber 1000 mal alt und freistehend und sanieren als einmal Neubau Reihenhaus oder Doppelhaus. Das ist meine persönliche Erfahrung aus fast 30 Jahren in der Immobilienbranche.

vor 19 Minuten schrieb california:

So in der Art dürfte es auch bei Dr.Jürgen Schneider in seinem „Schlösschen“ in Königstein im Taunus gewesen sein. Nur kam hier mit den Darlehensverträgen Hilmar Kopper gleich persönlich vorbei…

naja, hier muss man schon feststellen, dass im Bankbereich  ab einem gewissen Level eben keine Kriterien angewendet werden und wurden mit denen der kleiner Sparer oder Kreditnehmer gequält wird. Und ich spreche jetzt nicht von Missbrauch oder von Betrug eines Mitarbeiters sondern nur von Leichtgläubigkeit, Naivität und dem stärksten Antrieb, den die meisten Menschen haben, die mit großen Summen umgehen nämlich der Gier. 

 

[KFMH]

Ich habe mal alle Infos hier zusammengesammelt und mir ein Anforderungsprofil für den Filter im Suchauftrag erstellt:

 

Ausgewählte Typen:

-Bauernhaus

-Bungalow

-Einfamilienhaus (freistehend)

-Besondere Immobilie

-Wohnimmobilie (sonstige)

-Villa

 

Eigenschaften:

-ab 5 Zimmer

-bis 700.000 €

-ab 120 m² Wohnfläche

 

Keine Neubauprojekte oder Zwangsversteigerungen

Mülheim und gute Bezirke umliegender Städte, je ein Suchauftrag pro Stadt.

 

Und was soll ich sagen... jetzt kommen die wirklichen Träumchen. Renovieren muss man fast alle, aber Potential zu "Lasst mich in Ruhe" ist vorhanden.

 

Wie z.B. das hier:
 

https://www.immobilienscout24.de/expose/168908086?NavigationBarType=SHORTLIST&referrer=SHORTLIST#/

 

Oder das:

 

https://www.immobilienscout24.de/expose/167917174?NavigationBarType=SHORTLIST&referrer=SHORTLIST#/

 

Und an dem hier gefällt mir, dass es voll drüber ist:

 

https://www.immobilienscout24.de/expose/169672861?NavigationBarType=SHORTLIST&referrer=SHORTLIST#/

 

 

[JoeFerrari]

Nachbarn ändern sich und auch die eigenen Empfindsamkeiten (oder die der besseren Hälfte) ändern sich. Da stört dann irgendwann die durchaus legale Geräuschkulisse wenn die Enkel da sind, der herüberwabende Zigaretten-/Aschegestank, falls die Ascher nur entleert werden und anderes. Und das nicht unbedingt zur direkten DHH-Seite mit massiver Mauer. Wir hatten aber auch fast 15 Jahre das Glück, dass die Nachbarn zur einen Seite (mittlerweile berentet) von Ostern bis kurz vor Weihnachten stets in ihrer Heimat in Südeuropa weilten und ansonsten auch sehr ruhig vom Naturell kaum zu bemerken waren.

 

Aber echte bezahlbare Alleinlagen mit freiem Blick zu mindestens einer Grundstücksseite sind als Baugrundstück kaum noch zu bekommen.

 

[chip CO]

vor 21 Minuten schrieb KFMH:

Und was soll ich sagen... jetzt kommen die wirklichen Träumchen. Renovieren muss man fast alle, aber Potential zu "Lasst mich in Ruhe" ist vorhanden

was auf jeden Fall schon Vorteil ist. Wenn ich zum Beispiel mal das erste Objekt nehme ist wenn wirklich alles zu sanieren ist dann kaufst du nicht das Bad was vor zehn Jahren gemacht wurde und eigentlich okay ist doppelt, weil du es doch wieder raus reißt. Man sieht auch immer sehr schön, was für Heizkörper verbaut sind. Beispiel Objekt eins mit der Ölheizung.
 

Die drei Häuser scheinen alle irgendwo ein schönes Grundstück zu haben, aber schreien irgendwo auch alle nach Total Sanierung. Kann man machen, wird aber von der KfW auch nur noch unterstützt, wenn erneuerbare Energien eingebaut werden. Das KfW  Programm 261  ist kürzlich erneuert worden, aber auch nicht wirklich der Brüller, wenn man alle Anforderungen erfüllen muss. 
Der Zins ist circa 1 % unter Marktzins und bei knapp 2,9 % und je nachdem wie intensiv Du sanierst bekommst du auch noch einen kleinen Tilgungzuschuss quasi wie eine Sondertilgung vom Staat auf das Darlehen ein Jahr nach Fertigstellung gutgeschrieben
 

Bei dem letzten Haus weiß ich gar nicht, was ich dazu schreiben soll, dass sie so ein bisschen aus wie das Vereinsheim von unserem Tennisverein, welches zum letzten Mal in den achtziger Jahren renoviert wurde… 

 

Fazit, die gesuchten und präsentierten Häuser müssen radikal im Preis sinken und verhandelt werden. Dann lohnen sich irgendwo vielleicht 150-250.000 € Investitionen und du bist noch bei deinem Preis. 

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Hallo chip,

 

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[chip CO]

Übrigens würde ich bei der Suche auch Erbpacht ausschließen. Ich hab mir grad das Haus 2 noch mal angeschaut. Haus zwei hat ja Erbpacht das hab ich beim ersten Mal überlesen,  da hast du meistens eine Steigerung nach Lebenshaltung Index oder Inflation im Erbpachtvertrag und bei der Inflation, die wir haben geht das ordentlich ins Geld auch wenn die Erbpacht in dem Beispiel dort von dem Haus noch etwas länger läuft was da schon mal gut ist hast trotzdem schon 200 € zusätzlich monatlich an den Füßen und richtig problematisch wird das dann, wenn du das Haus in  40 Jahren verkaufen möchtest und die Erbpacht nur noch 10 oder 15 Jahre läuft, dann ist das Haus quasi unverkäuflich ohne neue Regelung. Oder der Erbpachtgeber  will dann 1000 € monatlich haben und dann kannst du die Hütte verschenken. 
 

Von daher kommt von den drei Häusern nach meiner zweiten Betrachtung vorbehaltlich der Lage, die ich nicht kenne  nur Haus eins infrage. Der Sanierungsaufwand wird hier am geringsten sein. Das Haus ist gefällig und man kann vieles erst mal so weiter nutzen. Haus zwei scheidet aus wegen Erbpacht und dafür viel zu teuer und Nr. drei ist viel zu groß und absolut überteuert. Und wer will schon so ein großes Grundstück pflegen?

[KFMH]

vor 6 Minuten schrieb chip:

Übrigens würde ich bei der Suche auch Erbpacht ausschließen

Guter Hinweis, aber das lässt sich im klassischen Filter nirgendwo abwählen. Und der KI-Freitextsuche traue ich nicht.

[chip CO]

vor 1 Minute schrieb KFMH:

Guter Hinweis, aber das lässt sich im klassischen Filter nirgendwo abwählen. Und der KI-Freitextsuche traue ich nicht.

Okay, so gut kenne ich mich da mit der Suche nicht aus. Da bin ich nicht im Thema dann hast du es aber jetzt im Hinterkopf. Übrigens solltest du nicht vor dem Energielevel zurückschrecken, wenn der sehr hoch ist. Die Energieausweise sind nicht wirklich  belastbar und zu 90 % bürokratischer Mist. Das ist ein Thema für sich. Da könnte ich hier endlose Abhandlungen schreiben über Verbrauchs und Bedarfsausweise. Allerdings musst du aufpassen wenn Energielevel H dabei ist, dann finanzieren das viele Banken nicht, wenn man kein energetisches Sanierungskonzept vorliegt. 
Und was du auch immer prüfen musst, ob das Objekt im Lageplan korrekt verzeichnet ist. Das ist schon mal ein Hinweis auf die Baugenehmigung.

 

Kannst du dann gut unter Boris.nrw prüfen und einsehen. Wenn man da dann das Luftbild vergleicht und Teile des Hauses nicht im Lageplan sind, dann ist das ein Alarmzeichen, sofern es keine genehmigungsfreie Terrasse ist oder irgendwas in der Art, wo man keine Genehmigung braucht. 
 

Hintergrund ist:

 

beim Notar Kaufst du nie ein Haus, sondern immer nur ein Grundstück und auf dem Grundstück steht dann zufällig ein Haus und deshalb ist das Grundstück mehr wert. Die einzige Ausnahme davon ist der Bauträger Kaufvertrag für einen Neubau.

[KFMH]

Vielen Dank für die zahlreichen Tipps!

 

Tatsächlich steht Haus #2 unter Erbpacht an die Familie von Spee. Adel hin oder her, ich brauche das nicht unbedingt. 

[Driver A.J. CO]

Nicht das die am Rio de la Plata das alte Kriegsschiff von deinem Geld heben wollen! 🤣

[JoeFerrari]

Tipp. Wer sich - wie wir - gerne auch mal die Mikrolage ansehen will, kann - neben Boris.Nrw oder die anderen Boris-Systeme - auch mal TIM Online in NRW nehmen oder generell die Ortho-Luftbilder auf den Länder Portalen anwählen. Die stellen in aller Regel hochauflösendere Fotos bereit als die üblichen Navigationssysteme von Google oder Bing. Mit etwas Zeit findet man so auch in kleinen Orten die Häuser auch ohne erst wieder diese dämlichen Maklerverträge abschliessen zu müssen...

 

etwas OT

 

Im übrigen finde ich hier z.B. die Anzeige auf finn.no (für Norwegen) deutlich besser. Mit viel mehr und guten Fotos, direkter Lageangabe und Grundrissen. 

In Norwegen fände ich schon viel eher dass passende Traumhäuschen und für nicht mehr in EUR wie hierzulande...

[Lagu CO]

Haus 1: 650.000 abzüglich Heizung, Dachsanierung,Terassensteine, Fasade-Holzverkleidungen austauschen, restliche Fenster erneuern (Vorsicht Sondermaß), Heizungsaustausch komme ich auf einen Preis von 533.000 €. 

 

Haus 2: 649.000 abzüglich Dachsanierung, Garagendachsanierung, Terassensteine, Sondergröße Fenster austauschen, Decken streichen 552.000

 

Haus 3: 700.000 ................. da könnte man einen pfälzischen Tatort drehen............... oder eignet sich als Kinderheim für schwererziehbare Kiddies mit Mi........hintergrund.

Nun im Ernst, wenn Dir so ein Objekt und die Abgeschiedenheit gefällt, kannst Du für dieses Objekt 350-400.000 bieten.

 

[KFMH]

vor 11 Minuten schrieb Driver A.J.:

Nicht das die am Rio de la Plata das alte Kriegsschiff von deinem Geld heben wollen! 🤣

Mit meinem Geld könnten die nicht einmal den Bronzeadler neu beschichten…

[Lagu CO]

Zum Thema Erbpacht:

 

Ein Freund hat mal ein schönes Haus auf dem Grundstück seines Schwiegervaters gebaut. Dann Scheidung. Er bezahlt heute noch für das Darlehen für ein Eigenheim, das dem Schwiegervater gehört, und seine Ex bewohnt.

 

Erbpacht ist fast das gleiche. Viel später sagen dann die Urenkel: Mein Urgroßvater war auch ein Trottel.

[KFMH]

vor 2 Minuten schrieb Lagu:

Haus 3: 700.000 ................. da könnte man einen pfälzischen Tatort drehen............... oder eignet sich als Kinderheim für schwererziehbare Kiddies mit Mi........hintergrund.

Nun im Ernst, wenn Dir so ein Objekt und die Abgeschiedenheit gefällt, kannst Du für dieses Objekt 350-400.000 bieten.

Also Haus 3 war eher ironisch in Anlehnung an @BWQ‘s Nachbar-Abstand-Friedens-Klausel. Das Ding ist der volle Overkill. Wie kommst du bei den anderen Häusern darauf, dass ich die notwendigen Arbeiten als Rabatt aushandeln sollte statt sie draufzahlen zu müssen?

[BWQ CO]

Erstens, weil der Markt gerade mehr als schwierig ist.

Zweitens, zum Verhandeln braucht man substantiierte Argumente und die hat @Lagu

super dargelegt.

[Lagu CO]

@KFMH ..............Du solltest das Besichtigungsgespräch folgendermaßen führen:

 

"Lieber Verkäufer: Ihr Objekt und der offerierte Kaufpreis erscheint angemessen und passt auch in die Wohngegend.

ALLERDINGS im renovierten Zustand. "

 

 

[JoeFerrari]

Schwierig - für Käufer? Oder für Verkäufer? Mein Gefühl...die wirklich guten Stück sind innerhalb weniger Tage reserviert, wenn der Preis passt und ansonsten drängt viel viel Altschrott der mittlerweile zu alten frühen Babyboomer (EZL Ende der 50iger) auf den Markt

 

Allerdings immer auf die Frage wie lange man selber denkt in der neuen Immobilie wohnen zu werden. Ist man ggf. um die 40 und kann mit 25-35 Jahren rechnen sieht die Sache anders aus, als mit um die 60 und man plant mit max. 15 Jahren bis zur Seniorenwohnung...

 

Und auch davon abhängig wie viel Eigenleistung bei der Modernisierung man selbst ggf. mit Familie und Freunden erbringen kann oder will.

 

[Lagu CO]

Hier auf´m Dorf, in unserer Sackgasse am Waldrand,12 Minuten bis Sindelfingen, ist eine Dame 90-jährig verstorben.

 

Die Erben haben mich gefragt, was man mit dem asbesthaltigen 60erjahre (fertig-) Haus machen soll.          ABREISSEN

Ich: Grundstück 400.000 abzüglich Hausabbruch 50.000.  Da baue ich drei Wohnungen für Gemeinde-Bauhofmitarbeiter.

 

Beziehungen können nie schaden😉

[TonyKa]

Diese fast schon Todessehnsucht nach Eigentum jeglicher Couleur kann ich ich null nachvollziehen 💁‍♂️. Solange trotz hoher Miete mein EK Stock weiter kontinuierlich wächst, juckt mich Eigentum nicht, Flexibilität/Unabhängigkeit von Banken, Arbeitsplatz, Zinsumfeld etc rules...