Häuslebauer - Freud und Leid

[Kazuya]

Servus miteinand, 

 

ich war jetzt wieder einiger Monate von CP abwesend, da mal wieder einige lebensverändernde Themen anstanden und weiterhin anstehen. Jobsuche... eh klar :D, aber darum solls diesmal nicht gehen. Frau und Kind hab ich auch schon, somit folgt folgerichtig der ganz große Lebensschmerz: Hausbau! 

 

Vorab, ich bin auch in einem explizitem Hausbauforum und ähnlich wie auf Baustellen, gehts da auch verbarl arg ruppig zu, von daher dacht ich man könnte doch hier ein kleines Auffangbecken für alle leidgeplagten Häuslebauer aber auch für die die gern mit Stolz ihre (vielleicht sogar in teilen selbst gebaute) Bude präsentieren, oder zumindest Ausschnitte daraus. 

 

Im Bestenfalls kommen hier auch ein paar gute Tips zusammen wie man Ärger mit Behörden, Firmen und Nachbarn umgeht bzw. im Konfliktfall löst. 

 

Mal kurz zu unserem kleinem Bauprojekt. Seit ca. 2017 wissen wir von drei Neubaugebieten, die in unserer oberbayerischen Heimatgemeinde im Einheimischenmodel zur Verfügung gestellt werden.  Das erste Neubaugebiet fanden wir damals sehr unattraktiv, weil es westlich von einem sozialen "Brennpunkt", nördlich von Bahngleisen, östlich von einer großen Brücke und südlich von der Rückseite eines Supermarkts eingepfercht ist. Ergo hatten wir uns dafür nicht beworben und auf die beiden anderen gewartet. 

Rückblickend ist man immer schlauer. Denn dann kam der erste von ganz vielen "Hämmern" in Form von neuen Bodenrichtwerten die um 20% und im anderen Gebiet um 70% die Preise haben ansteigen lassen! Uff, da haben wir das erste mal kräftig geschluckt. Ja, die Gemeinde gibt 40% Abschlag auf den BRW, aber 60% von sauteuer, ist halt immer noch teuer!

 

Kurzfassung. Dann kam Corona, damit automatisch die Legitimation der Gemeinde 2 Jahre genau - Nichts! - zu tun, sondern abermals eine (zumindest moderatere) Erhöhung der BRW zu sehen. Dann ein Streit von Gemeinderegierung (Links-grün) und Opposition (CSU/FW/FDP) wonach vom ursprünglichen Vergabemodel 50-50 Kauf-Erbbau/pacht auf 100% Erbbau umgewandelt wurde. Dieser wurde dann wiederum per erstem Volksbegehren in der Gemeindegeschichte einkassiert und mit weiterer Zeit Verzögerung auf das alte Model zurück gedreht. Dann kamen Ukraine-Krieg, Zinsexplosion, Materialkostenexplosion, Arbeitskostensteigerung, Inflation, Auslaufen der KfW-Föderungen/Zuschüsse und was weiß ich nicht noch alles genau JETZT zusammen, wo wir den Vergabetermin für die Grundstücke hatten. Letztlich ist es ein 230qm kleines schmales Grundstück geworden (leider nur noch in Erbpacht finanzierbar, wenn überhaupt!) auf dem man jetzt eine DHH von 8,5m (+2,5m Erker) x 7m errichten darf. Immerhin sind die direkten potentiellen Nachbarn super nett

 

Und seit dem der Ball konkret bei uns im Spielfeld liegt hatten wir einige (und davor ja auch schon) Termine mit Finanzierern, Familie, Fertighausanbietern (wollen wir nur so machen). Es werden wohl bald Termine mit (Fertig-)Kellerbauern und PV-Anlagen Bauern dazu kommen.  Jetzt darf ich mich auch mit so Themen rumplagen, warum der De*p von Architekt den Bebauungsplan mit Pultdachhäusern am Rand bestückt hat, die eine Dachausrichtung nach Nord-nord-ost haben??? Natürlich superungünstig für eine PV-Anlage die in Kombi mit einer Wärmepumpe schon Sinn machen würde. Oder warum Müllhäuschen, Gerägte-Schuppen und Garage jeweils ein Flachdach mit Begrünung bekommen müssen, WTF ??

 

Und über allem schwebt noch das Damoklesschwert der platzenden Finanzierung. Bei dem Stunt können noch zwei Millionen Dinge schief gehen. Aber konkret ein Haus mit allen Stockwerken planen (Roomsketcher ist toll!!   ist anstrengend aber schön und Hausparks (Poing) besuchen irgendwie auch. Zudem lernt man extrem viel neues Fachwissen dazu. Jetzt hab ich grob ne Ahnung was kWp, Ug-Wert, Traufe, First, Erker, Gaube, Oberkante Bodenplatte, Bauleistungsbeschreibung usw. bedeuten. Immerhin.  Also ja... auskotzen darf man hier auch 😄

 

Wenn alles schief geht, müssen wir halt doch am Ende irgendwo fernab nördlich der Donau an die tschechische Grenze umziehen, weil es da noch halbwegs günstige Preise auf dem freien Markt gibt. 

 

Ahja... ne Garage von 3m x 6m ist direkt anliegend auch vorgesehen... Wer weiß für was die mal gut sein wird

 

Harry

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Hallo Kazuya,

 

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[Kazuya]

Achja zur preislichen Orientierung. Der qm ging zum Kauf für ca. 1.200 € und Erbbacht ca. 450,- €/mtl über die Theke. Aktuell verlangt man bei Fertighausanbietern für ca. 170qm Wohnfläche (EG, OG, DG) um die 450-500K, ohne Keller (50-120 K) plus Nebenkosten ??? 1/4 vom Hausbau? Zinsen sind bei 10 Jahren Zinsbindung bei 3,5-3,8 %. Tendenz natürlich steigend. 

[991 CO]

Ich bin nahe bei dir. Seit sechs Monaten warten wir auf die Baugenehmigung. Den bestehenden Standort muss Mitte März übergeben werden, da verkauft. 

[jo.e CO]

@Kazuya

Warst du nicht mal an dem Punkt wo du gesagt hast " wir lassen es"? Warum macht das alles für dich trotzdem noch Sinn?

[Andreas. CO]

Kosten sind explodiert (bei uns Region Schliersee/Tegernsee um 450% in den letzten 10 Jahren), Baumaterialen sind knapp & Fremdkapitaleinsatz wird teurer verzinst (Faktor 2,8 im Vergleich 2015 zu 2022). 

 

Zum Vergleich https://www.unser-schliers.de/de/klassisch-elegant.html (Wohnung 8 mit Galerie entspricht ca. 110qm) knapp 800TEUR.

 

Das war ein Betrag, wo man in 2010 sich noch ein EFH mit 200qm Wohn-/Nutzfläche inkl. Keller auf 1.000qm Grundstück stellen konnte. 

[JoeFerrari]

Teure Gegend.... mach ich Euch mal neidig. Hier (Grenze zu NL, Rheinland/Niederrhein) gerade 150,- EUR Bodenrichtwert (lt. Finanzamt). Grundstücke sind aber auch hier knapp.

Errichtungskosten dürften nicht weit weg von denen in Bayern sein, wobei gute Fertighäuser in der Regel immer eher teurer sind als die klassische Bauweise. Aber ich kanns verstehen, muss nur alles super gut durchgeplant sein.

Daher haben wir auch seinerzeit (in den Nuller-Jahren) ein jung gebrauchtes Haus (5 Jahre alt) erworben. Nur die Garage ist klein und jetzt mit drei Fahrzeugen inkl. einem Womo ist die Parkfläche schon wirklich knapp geworden.

 

Aber Bauen oder auch nur Kaufen und Umbauen ist immer ein großes Projekt, nicht nur finanziell.

 

Frage ist ob Ihr die 170qm auch direkt komplett benötigt und ausbauen wollt.

[991 CO]

Wir bauen in der Schweiz einen Bungalow mit 150 m2, Altersgerecht. Kostet ca. 1.5 "Mio. Die Kosten für das Grundstück betragen Chf 350000, was für CH Verhältnisse preiswert ist. 

[s-r-boom CO]

@Kazuya
Erbpacht gibt es schon seit über 70 Jahren nicht mehr 🙂

 

Mit rd. 2 % Erbbauzins kannst du dich eigentlich nicht beschweren. Die übliche Spanne liegt bei 2 % bis 6 %.

 

vor 16 Stunden schrieb jo.e:

@Kazuya

Warst du nicht mal an dem Punkt wo du gesagt hast " wir lassen es"? Warum macht das alles für dich trotzdem noch Sinn?

Weil es sehr wahrscheinlich nicht mehr billiger werden wird und am Ende jeder ein Haus abbezahlt. Entweder das eigene oder das des Vermieters. 😜

[jo.e CO]

Da gehen die Meinungen auseinander. Würde bei den aktuellen Preisen zu den aktuellen Zinsen (die eher die nächsten 2 Jahre nicht billiger werden) nichts kaufen und schon gar nicht bauen. Ich glaube schon das es da wieder bessere Momente gibt als jetzt, wobei das natürlich die Glaskugel ist. Vertrete aber sowieso die Meinung das ein teures Haus welches nur selbst genutzt wird ein absoluter Luxus ist und mit Geldanlage wenig zu tun hat. In meinem Fall müsste ich hier wohl das das 3-4 Fache an Rate zahlen wie jetzt Miete, um FÜR MICH eine deutlich höhere Lebensqualität zu bekommen. Da kostet dann alles zusammen mindestens. 1,2 Mio. und selbst mit gutem Eigenkapital bewegt sich die Rate in dem Segment. Dann hast aber noch keine Rücklagen gebildet um in 30 Jahren was zu renovieren. Da würde ich mich zum Knecht machen und dann hab ich letztlich doch keine deutlich höhere Lebensqualität. Wobei wir hier in Miete auch wirklich aktuell paradiesische Zustände haben, was natürlich rein individuell zu betrachten ist.

[s-r-boom CO]

Ich kenne Leute die seit 10 Jahren drauf warten, dass es wieder billiger wird 😃. Aber muss, wie du sagst, jeder selber wissen.

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[jo.e CO]

Nicht das wir uns falsch verstehen - ich warte nicht, denn ich habe den Wunsch im Moment gar nicht. Es ist nur meine Einschätzung der Lage (Immobilienpreise, Zinsumfeld, Wirtschaftsausblick, Energiekrise, Euro als Weichwährung usw.). 

 

Auf mich bezogen verstehe ich nicht so ganz wieso ich so extrem viel Geld in die Hand nehmen soll, mich damit zum Knecht mache und am Ende die Lebensqualität doch nicht wirklich gestiegen ist. 

[Andreas. CO]

vor 30 Minuten schrieb jo.e:

damit zum Knecht mache und am Ende die Lebensqualität doch nicht wirklich gestiegen ist

dito - könnte mir mein Haus nebst Grundstück zu den aktuellen (Bau- & Finanzierungs-)Konditionen nicht mehr leisten wollen

 

[991 CO]

Wenn die Lebensqualität sich bessert warum nicht, das letzte Hemd hat keine Taschen. Ich spare nicht für meine Erben, wobei wenn was übrigbleibt ist es auch OK. 

[quax]

Ich persönlich bin auch sehr skeptisch, wie die Immobilienbranche entwickelt. Vor allem im Hinblick auf die Zins und Energieentwicklung. Noch vor 5 Jahren wurde man belächelt, als man gesagt hat, dass die Zinsen auch mal wieder steigen könnten. Die Leute haben gekauft ohne Ende, mit wenig Eigenkapital und so dass das Gehalt gerade so reicht.

Die meisten haben sich da einfach übernommen. Was vor ein paar Jahren gerade so gereicht hat, wird spätestens bei Auslauf der Kreditverträge ein Problem werden. Die Nachfrage dürfte aktuell aufgrund der gestiegenen Material und Herstellungskosten auch eher sinken.

Andererseits, wenn es ein großer Traum ist und es sich gut finanzieren lässt, warum nicht. Ich persönlich lebe mittlerweile eh auf einem anderen Trip und bin daher auch nicht repräsentativ.

 

[herbstblues]

guten tag ,

also ich finde immobilien weiter intressant als kapitalanlage ggf. auch als neubau !

 

gewerbefläche , sprich industriehalle mit stahlkonstruktion und sandwichplatten isoliert als beplankung an den wänden und auf dem dach.

photovoltage auf dem dach .

bausätze gibt es da mit selbstaufbau oder die kommen und stellen die halle in wenigen tagen auf .

bodenplatte gibt es ebenfalls für kleines geld.

halle lässt sich vermieten an gewerbetreibende oder eben als wohnmobilunterstand gegen entgeld.

sogenannte lagerboxen für kleingewerbe oder zur einlagerung von hausständen stehen ebenfalls hoch im kurs und  sind nachgefragt.

wenn ausreichend platz und fläche vorhanden ist lässt sich so etwas auch kombinieren .

 

für mich eine alternative zu teurem wohnungsbau es sein den  mann baut um das ganze danach wieder zu veräussern als kapitalanlage mit rückfluss .

 

gruss

[mbduc CO]

Das mit den Preisen mag stimmen. Bei der Zinsentwicklung sehe ich das nicht so. Wer vor 10 Jahren finanziert hat war auf einem ähnlichen Level wie heute wenn er seine Anschlussfinanzierung plant. Wenn er die Raten bedienen konnte wird er es auch weiterhin können (ausgenommen Jobverlust o.ä. aber da wäre auch ein niedriger Zins negativ).

 

Eine neue Finazierung haut ihn also nicht um. Er konnte halt nur mit einem weinenden Auge zusehen wie die Zinsen fielen. Jedoch auch mit einem lachenden weil vor mehr als 10 Jahren der Zins noch weitaus höher war.

 

Beim Neubau nutzt der Zins wenig wenn 20 - 30 % Mehrkosten zu stemmen sind. Ich bin aus der Branche und mich wundert es oft wie gerade junge Bauherren das schultern wollen. Nachdem Sie vor der Bank alle Hosen runterlassen mussten und eine schwarze Null steht wird das oft durchgewunken. Wahnsinn.

 

 

[DrUmBeAsT CO]

Ich bin immer wieder fasziniert bzw. schockiert, dass es offensichtlich genug Leute gibt die diese Preise zahlen können (wollen?!) und wie die das hinbekommen und eine Finanzierung auf die Beine stellen.

Ich wohne in einem Vorort von Köln und hier sind die Preise explodiert. Das Haus welches ich vor etwas über 10 Jahren gebaut und bezogen habe könnte ich mir jetzt definitiv nicht mehr leisten. Ich könnte das Haus jetzt problemlos für das 4-fache verkaufen. 😱

 

In einem Neubaugebiet um die Ecke, mit deutlich schlechterer Lage und Infrastruktur, wurden jetzt neue "Stadthäuser" gebaut, so um die 30 Stück. Von "freistehend" kann man bei den 4m Abstand zum Nachbarn nicht wirklich reden. Grundstück grad so groß dass das Haus drauf passt mit vielleicht 30qm Garten. 160qm Wohnraum - 1.2 Millionen.. und die sind alle verkauft! Mehrheitlich an die 4-köpfige "Köln-Sülz Ökofamilie". Wie zur Hölle geht das?!

[herbstblues]

gruss an DrUmBeAsT ,

das mit den preisen mag zutreffen für großstädte und ballungszentren .

hier im hinterland von DA einer ländlichen gegend sieht das anders aus mit den preisen was gründstücke und handwerker betrifft .

die materialpreise sind auf etwa gleichem niveau wie in der großstadt .

 

habe ein grundstück im gewerbemischgebiet mit einem abrisshaus und das gehört mir und nicht der bank , das liegt an der bundesstrasse und in der kreisstadt .denke da lässt sich mit einer geeigneten idee etwas entwickeln und auch realisieren .

gewewrbehallen sind hier mangelware und mehr als nachgefragt .

 

schauen wir mal wohin der weg führt .

[ellbc CO]

vor einer Stunde schrieb mbduc:

Das mit den Preisen mag stimmen. Bei der Zinsentwicklung sehe ich das nicht so. Wer vor 10 Jahren finanziert hat war auf einem ähnlichen Level wie heute wenn er seine Anschlussfinanzierung plant. Wenn er die Raten bedienen konnte wird er es auch weiterhin können (ausgenommen Jobverlust o.ä. aber da wäre auch ein niedriger Zins negativ).

 

Eine neue Finazierung haut ihn also nicht um. Er konnte halt nur mit einem weinenden Auge zusehen wie die Zinsen fielen. Jedoch auch mit einem lachenden weil vor mehr als 10 Jahren der Zins noch weitaus höher war.

 

Beim Neubau nutzt der Zins wenig wenn 20 - 30 % Mehrkosten zu stemmen sind. Ich bin aus der Branche und mich wundert es oft wie gerade junge Bauherren das schultern wollen. Nachdem Sie vor der Bank alle Hosen runterlassen mussten und eine schwarze Null steht wird das oft durchgewunken. Wahnsinn.

 

 

Ich denke, das Problem der Anschlussfinanzierungen wird sich erst in ein paar Jahren zeigen, wenn diejenigen verlängern müssen, die mal unter 1% Zins hatten und dann vielleicht mit 3,x oder gar 4,x % (wer weiß schon, wo es noch hingeht?) finanzieren.

Alle, die jetzt ganz neu einsteigen, haben natürlich das Thema mit gestiegenen Kosten in allen Belangen. Aktuell würde ich nicht kaufen wollen.

[s-r-boom CO]

So ist es. Das Zinsthema bei Anschlussfinanzierungen stellt sich ja erst so wirklich in 5 Jahren ein.

[Andreas. CO]

vor 1 Stunde schrieb herbstblues:

wenn ausreichend platz und fläche vorhanden ist lässt sich so etwas auch kombinieren .

Jep - wenn Grundstücke & Erschließung bereits vollzogen sind und sich daraus keine Tilgungskosten ergeben. Aber eine Halle nebst Gebäude komplett fremdfinanziert, da müsen schon auch ordentliche Sicherheiten vorhanden sein - unter 30% Eigenkapitalanteil eher schwierig.

[herbstblues]

hallo kurz vor dem feierabend ,

 

scheint ja eine ansprechende thematik zu sein das thema ,haus,immobilie und co.

 

da ich bereits 60 lenze auf der uhr habe , überlege ich mir sehr wohl ob ich eine bebauung noch angehe oder eben alles abreise und das grundstück als spardose nutze und ggf. weiterreiche an die nächste generation .

bin bald im ruhestand und habe dann eben zeit und muse mich damit zu beschäftigen .

 

ich rede jetzt im bereits gesetzten alter aus meiner sicht der dinge , da eigene bude und garagenhof mit bastelbude bereits vorhanden und bezahlt nebst den spielsachen in den garagen .

 

für einen der gerade eine familie gegründet hat oder eben seinen eigenen laden aufmachen/aufbauen möchte laufen die uhren anders als eben wie bei einem oldi wie mir .

 

es ist wie immer im leben , es gibt gewinner u. verlierer dabei .

 

bis vor kurzem haben die bänker finanziert auf teufel komm raus und meines erachtens wird die eine oder andere finanzierung platzen bzw. die anzahl der zwangsversteigerungen nimmt stetig zu .

schauen wir mal sagte einst der kaiser franz beckenbauer beim playboy interwiev...

 

so und nun mit dem enkel und bobbycar ne runde drehe

[BWQ CO]

Baukosten und Zinsen hoch-keine Chance!

Denkansatz: 1%Zinsen bei 3% Inflation zu 3%Zinsen bei 8%Inflation, klingelts?

[bastelbude CO]

Ich habe den Eindruck daß aus einem Bauboom mittlerweile ein Bauwahn geworden ist, irgendwie scheint da kein Ende in Sicht

[BWQ CO]

Bei dem Wohnungsnotstand in den Ballungsräumen nachvollziehbar…