Hauskauf als Kapitalanlage wer hat Erfahrungen?

[rich-toys330]

Hallo,

ich möchte mir evtl. ein Haus mit 5 Wohnungen kaufen die alle Vermietet sind.

Wer von euch hat mit Vermietung Erfahrung und kann mir sagen was ein Haus außer der normalen Tilgung noch so kostet? z.b. nicht umlegbare kosten an die Mieter etc. Mich würden auch eure Erfahrungen dazu interessieren da es meine erste Immobilie werden soll.

Viele Dank:-))!

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Hallo rich-toys330,

 

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[CL_812]

Grundsätzlich ist es immer gut Immobilien als Anlageobjekte zu kaufen(ich verkaufe Sie nämlich:D )

Es kommt natürlich stark darauf an wie teuer das Haus ist und wieviel du monatlich an Mieteinnahnem hast?!

Man kann anhand der Einnahmen so grob die Rendite ausrechnen, falls du das nicht schon weist...

Du nimmst einfach die Jahresmieteinnahmen mal 100 und dividierst diese Summe durch den Kaufpreis.

Momentan sind die Zinsen natürlich auch sehr günstig,was ebenfalls noch ein großer Vorteil ist.

Die MwSt-erhöhung bekommst du ja nur gering zu spüren, wenn der Makler dir die Rechnung zuschickt:wink:

Ein Haus bringt jedoch auch seine Nachteile mitsich. Du musst dich mit Mietern rumschlagen die vll keine Miete zahlen, oder die Wohnung verunstalten. Du musst dir darüber im klaren sein, das auch schon mal teure Reparaturen anfallen und die müssen nunmal gemacht werden...

Dann ist wichtig wie hoch die Rücklagen bisher sind?!

Wie ist der Allgemeinzustand der Wohnung?!

Ansonsten kann ich so einen Hauskauf natürlich nur befürworten:D

[chip CO]

Bei den Umlagen ist fast alles auf die Mieter verteilbar. Nenneswerte regelmäßige Zahlungen für den Vermieter fallen eigentlich nicht an wenn wir mal von einer Vermieterhaftpflichtversicherung absehen.

gib mal bei google Nebenkosten ein, da findest Du so einiges an Infos.

Der größte (und schwer zu kalkulierende) Posten ist die Instandhaltung bzw. Reparaturen. Das hängt natürlich vom Objekt, dem Alter, dem, Pflegezustand etc. ab. Die Frage der Tilgung ist recht interessant. Neben den Zinsen gibt es für die Tilgung eine Reihe von Möglichkeiten um das ganze steuerlich ein wenig zu optimieren. Insgesant ist der Erwerb einer seriösen vermieteten Immobilie eine vernünftige Sache wenn der Kaufpreis in Relation zur Miete stimmt un die Miete nachhaltig erzielbar ist.

[chip CO]

Ein Haus bringt jedoch auch seine Nachteile mitsich. Du musst dich mit Mietern rumschlagen die vll keine Miete zahlen, oder die Wohnung verunstalten. Du musst dir darüber im klaren sein, das auch schon mal teure Reparaturen anfallen und die müssen nunmal gemacht werden...

Ein berechtigter Einwand. Wenn die Mieterstruktur gut ist und das Verhältnis Einnahme und Kaufpreis stimmt, dann kann man aber zur größten Not bei den aktuellen Zinsen auch mal auf eine Einnahme z.B: auch bei Leerstand verzichten. Dabei hilft natürlich eine flexible Tilgung, die man auch mal reduzieren kann zusätzlich.

Ein weiterer Vorteil: Bei Neuvermietung kann ich ggf. bei der aktuellen Zinslage auch mal ein paar Euro runtergehen und habe immer noch Rendite. Jemand, der vor Jahren bei 6% Zinsen oder mehr abgeschlossen hat ist da nicht so einfach in der Lage sich so an den Markt anzupassen.

[stelli]

Also grundsätzlich muss man sich immer im klaren sein, dass das mit einfach kaufen...miete wird bezahlt....Haus abbezahlt und dann den Ruhestand geniessen nicht ganz so einfach ist.

Wichtig ist immer die Lage. Wenn die nicht stimmt, es sich eine Verschlechterung anbahnt (z.B. in der City immer mehr Leerstand...wegfall von Arbeitsplätzen etc.), die Wohnungen im Haus zu groß sind, oder sogar die Aufteilung schlecht ist, muss man immer mit dem schlimmsten rechnen.....Leerstand.

In Zeiten von immer mehr Single Haushalten sind daher besonders zweieinhalb bis dreieinhalb Zimmer Wohnung beliebt. Die sind auch wenn der Preis stimmt fix vermietet. Allerdings werden sie auch oft sehr schlecht zurück gelassen wenn der Mieter auszieht.

Bei oft wechselnden Mietern muss man auch diverse Instandhaltungs Maßnahmen treffen....das kann schon mal ein paar Euro kosten.

Warum kaufst Du dir nicht erst mal eine eigene Wohnung oder ein Eigenheim?

[rich-toys330]

Schon mal vielen Dank für die Antworten,

das Haus würde 189,000€ kosten und jährliche Miete 14400€ Netto. Das Baujahr des Hauses ist 1966 aber die Grundsubstanz und das Dach ist noch ok allerdings ist noch nichts gedämmt etc. Von den Mietern her wäre es auch interessant, da es alles Mieter sind die über 10Jahre darin wohnen und alle wollen auch weiterhin im Haus wohnen bleiben.

[Lamberko]

...das Haus würde 189,000€ kosten und jährliche Miete 14400€ Netto.

Der veranschlagte Kaufpreis einer vermieteten Immobilie im Verhältnis zur erwarteten/erwünschten Soll-Miete gibt für sich allein noch keinen verwertbaren Anhaltspunkt zum Wert des Objektes.

Interessant - und eigentlich auch die unabdingbare Grundlage für konkrete Finanzierungsmodelle - ist der technische und bausubstanzliche Zustand der Immobilie.

Zum Beispiel:

Nach heutigen und zukünftigen Auflagen ist nur noch eine Immobilie mit "Wärmepass" zu vertreten. Beim Eigentümerwechsel OHNE Wärmepass kann es Schwierigkeiten geben, da bestimmte gesetzliche Anforderungen/Auflagen bei der Umschreibung bzw. beim Eigentümerwechsel einer vermieteten Immobilie erfüllt werden MÜSSEN!

Der Wert einer Immobilie kann auf unterschiedliche Weise ermittelt werden.

- Sachwertverfahren

- Ertragswertverfahren

- Vergleichswertverfahren

Was genau das alles ist, würde den Rahmen dieses Beitrages sprengen.

Die Ergebnisse dieser drei üblichen Verfahren werden dann der aktuellen Marktlage angeglichen bzw. um diese bereinigt, und schon erhält man den ausschlaggebenen Verkaufswert/Beleihungswert des Objektes.

Ein guter Tip von mir: Suche Dir ausschließlich namenhafte und sehr erfahrene Immobilienkaufleute zur Unterstützung des geplanten Objekterwerbes aus. Weiterhin empfehle ich UNBEDINGT einen Bausachverständigen zur Begutachtung des Objektes und zur Beratung zukünftig anstehender Instanthaltungsmaßnahmen bei einer Objektbegehung dabei zu haben!

Selbsternannte Immo-Experten gibt es in den gelben Seiten wie Sand am Meer. Edle Büros, hübsche Sekretärin, Marmorfußboden und gehobener Firmenwagen bedeuten absolut nichts in dieser Branche. Hier zählt ausschließlich jahrelange Erfahrung im Bereich "wirtschaftliche Verwertung von Bestandsimmobilien" sowie "nachhaltige Investition".

Das Baujahr des Hauses ist 1966 aber die Grundsubstanz und das Dach ist noch ok allerdings ist noch nichts gedämmt etc. Von den Mietern her wäre es auch interessant, da es alles Mieter sind die über 10Jahre darin wohnen und alle wollen auch weiterhin im Haus wohnen bleiben.

Die Sanierung/Modernisierung eines noch vermieteten und bewohnten Objektes ist äußerst schwierig und bezüglich der zu kalkulierenden Kosten nur sehr schwer realistisch einzuschätzen. - Entweder eine vermietete Top-Immobilie, oder ein leerstehendes Sanierungsobjekt. - Alles andere ist nur etwas für risikofreudige Leute und "alte Hasen" vom Fach. Da können sich Laien sehr schnell selbst ihr finanzielles Grab schaufeln.

Zu den Kosten:

Es gibt umlagefähige Betriebskosten. Eine Übersicht gibt es in jedem aktuellen Mietvertrag oder im Net. Auch Haus- und Grundeigentümervereine helfen gerne weiter. Eine Mitgliedschaft (gerade für Laien) ist - meiner Meinung nach - unbedingt zu empfehlen.

Nicht, oder nicht gleich zu 100 Prozent, umlegbar sind aber Kosten wie z.B. Modernisierung (hier ist nur prozentual von den Gesamtkosten eine Umlage möglich). Null möglich ist die Sanierung! Hier kann man nur über eine Anpassung an die ortsüblichen Miete nach dem regionalen Mietspiegel gehen. Sprich: Mieterhöhung. Aber auch das kann, wenn falsch angefangen, ein Schuß ins eigene Knie werden. Weiterhin sind Kosten für die Mietverwaltung nicht umlagefähig. Macht der Hausmeister freundlicher Weise auch noch ´n paar Tätigkeiten für die Hausverwaltung (z.B. Briefe an die Mieter zustellen), dann kann auch soetwas ein blaues Auge geben.

Ein Mietausfallwaagnis muß in die Kalkulation der zu verkraftenden Finanzierungsrate mit hinein. Nicht umlagefähige Versicherungsraten müssen berücksichtigt werden. Nicht finanzierbare Kaufnebenkosten (Gutachter, Makler, Notar, Grunderwerbssteuer, Bereitstellungszinsen,...) müssen bei der Ermittlung des verfügbaren und anrechenbaren Eigenkapitals berücksichtigt werden. - Also kurz und gut: Das ist ´ne Sache für den Profi. Es gibt sehr gute Immobilienberater (bitte nicht mit "einfachen" Immo-Maklern gleichsetzen, da der Beruf des Kaufmannes/der Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft unvorstellbar umfangreich ist). Such Dir einen wirklichen Experten in Deiner Nähe. Dieser sollte den regionalen Markt kennen und den tatsächlichen Wert der gewünschten Anlage-Immobilie ermitteln können.

Immer daran denken: DIE Schnäppchenimmobilie gibt es nicht über einen Makler, denn wenn das Objekt wirklich DER Schnapper wäre, dann würde er/sie es ja selber kaufen!!!

Wer OHNE JEGLICHE fundierte Vor- bzw. Grundkenntnisse in diese umfangreiche und spekulative Materie einsteigt, fällt zu - meiner beruflichen Erfahrung nach - fast 70 Prozent auf die Schnauze. Weitere 25 Prozent denken bis heute, sie hätten den Sparbuchzinsen langfristig mal gezeigt was ´ne Harke ist.....und nur mickrige 5 Prozent haben schließlich wirklich das Optimalste aus dem Objekt bzw. der Immobilie herausgeholt und eine wirklich sehr gute Investition getätigt. - Ist wirklich so!

Im Buchhandel gibt es gute Fachlektüre zum Immobilienerwerb. Nur unterscheiden zwischen "Eigenheim" und "Anlageobjekt".

Kaufen...lesen...kaufen...lesen...kaufen...lesen....... Dann ist man als Laie wenigstens der Einäugige unter den Blinden.

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[Lamberko]

Grundsätzlich ist es immer gut Immobilien als Anlageobjekte zu kaufen(ich verkaufe Sie nämlich:D ) [...] Dann ist wichtig wie hoch die Rücklagen bisher sind?!

Wenn Du tatsächlich erfolgreich Immobilien an den Mann bzw. an die Frau bringst, dann solltest Du eigentlich wissen, dass es eine "bereits geschaffene Rücklage für Instandhaltung/-setzung" nur bei gemeinschaftlichem Eigentum nach WEG gibt. Mir ist in meiner langjährigen Tätigkeit bisher noch kein Fall bekannt geworden, wo der Käufer bzw. neue Eigentümer eines Mehrfamilienhauses vom Verkäufer noch die mühsam in Jahrzehnten angesparten Rücklagen übergeben bekommen hätte!

Was Du meinst ist im "Wohngeld" bei Eigentumswohnungen (also gemeinschaftlichem Eigentum) enthalten und wird nach dem beschlossenen Haushaltsplan der Verwaltung in regelmäßigen Abständen fällig und auf ein gesondertes Rücklagenkonto geparkt. Beim Verkauf einer Wohnung bleibt dieser Rücklagentopf unangetastet und geht anteilsmäßig auf den neuen Eigentümer über.

[chip CO]

das Haus würde 189,000€ kosten und jährliche Miete 14400€ Netto.

Nur mal so als Anhaltspunkt.

Die meisten Banken finanzieren Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlagen bis zum 10 fachen der Jahresnettomiete. In Ballungsgebieten und Großstädten auch bis zum 12 fachen.

Dein Objekt ist mit über dem 13 fachen nach erster grober Betrachtung (ohne die Substanz genauer zu kennen ) da etwas teuer.

Nur mal so zum Vergleich:

Haben letztens in der Familie in der Nähe von Aachen ein Mehrfamilienhaus mit einer Miete von 30.000 Euro Netto p.a. für 235.000 Euro erworben. Das ganze wurde von einer Erbengemeinschaft verkauft. Es mußten noch ca. 15.000 Euro für Modernisierung und Renovierung investiert werden, da die größte Wohnung im Haus leer stand. (Die 15.000 Euro lassen sich aber voll von der Steuer absetzen) Selbst mit den jetzt kalkulierten 250.000 Euro ist das Objekt noch sehr günstig. Es war natürlich etwas Recherche notwendig um das ganze zu finden.

Mein Fazit: Würde außer in einer Top Lage mit Null Renovierungsaufwand keinen Kaufpreis zahlen, der das 13 fache der Miete oder mehr beträgt. Da gibt es deutlich günstigere Angebote. Man muß nur suchen und wie Lamberko schon sagt ggf. einen Fachmann hinzuziehen. Gut ist auch jemande, der ggf. vorhandene Baumängel begutachten kann.

[stelli]

Vielleicht mal bei den Zwangsauktionen schauen.

Da hat ein Freund mal eine Wohnung für 50tsd Euro erworben. Das war echt ein Schnäppchen. Musste nur noch renoviert werden. War sogar recht spontan.

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Hallo rich-toys330,

 

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[rich-toys330]

Das Haus das ich Kaufen will ist Baujahr 1966 also nix mit Wärmedämmung etc. Jatzt habe ich gerade gelesen das wenn man ein Haus kauft MUSS man das Haus innerhalb einer frist komplett Dämmen und einen Wärmepass machen. Stimmt das und kann mir jemand mehr dazu sagen?

[chip CO]

Das Haus das ich Kaufen will ist Baujahr 1966 also nix mit Wärmedämmung etc. Jatzt habe ich gerade gelesen das wenn man ein Haus kauft MUSS man das Haus innerhalb einer frist komplett Dämmen und einen Wärmepass machen. Stimmt das und kann mir jemand mehr dazu sagen?

Was du meinst ist der Energiepass:

Alle Infos findest Du hier:

http://www.gebaeudeenergiepass.de/page/index.php?1004

Du brauchst den Pass spätestens bei Neuvermietung.

Ergo: Kaufpreis ist ggf. ein wenig zu hoch, dann sind ggf. noch Maßnahmen zur Wäremdeämmung notwendig. Ich würde die Finger vom Haus lassen oder deutlich nachverhandeln. 8)

[Lamberko]

Das Haus das ich Kaufen will ist Baujahr 1966 also nix mit Wärmedämmung etc. Jatzt habe ich gerade gelesen das wenn man ein Haus kauft MUSS man das Haus innerhalb einer frist komplett Dämmen und einen Wärmepass machen. Stimmt das und kann mir jemand mehr dazu sagen?

Hab ich doch schon geschrieben:

[...] Nach heutigen und zukünftigen Auflagen ist nur noch eine Immobilie mit "Wärmepass" zu vertreten. Beim Eigentümerwechsel OHNE Wärmepass kann es Schwierigkeiten geben, da bestimmte gesetzliche Anforderungen/Auflagen bei der Umschreibung bzw. beim Eigentümerwechsel einer vermieteten Immobilie erfüllt werden MÜSSEN! [...]

Ab 2006 sollten alle Mitgliedsstaaten der Europäischen Union die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz für Gebäude (kurz: EU-Richtlinie) umsetzen. Jedes Land entwickelte dafür nationale Verordnungen und Normen. Der deutsche Gesetzgeber schreibt zurzeit die geltende Energieeinsparverordnung (EnEV 2004) weiter. Die EnEV 2006 sollte auch die Anforderungen gemäß EU-Richtlinie energiesparrechtlich abdecken, z.B. den Energiepass im Baubestand, die Berücksichtigung des Energiebedarfs für Beleuchtung und Kühlung von Nicht-Wohngebäude, usw....

Das zunächst bis zum 31. Dezember 2006 befristete Förderprogramm des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie "Energieeinsparberatung vor Ort" ist geändert und bis zum 31. Dezember 2009 verlängert worden. Unabhängig von den Gesamtkosten der Beratung wird jetzt für ein...

...Ein-/Zweifamilienhaus ein Zuschuss von 175,- Euro und für...

...Wohngebäude mit mindestens 3 Wohneinheiten ein Zuschuss von 250,- Euro als Festbetrag gezahlt.

(bislang Ein/Zweifamilienhaus 300,- Euro und Mehrfamilienhäuser 320,- Euro bis 400,- Euro)

Die darüber hinausgehende Kosten und die Umsatzsteuer hat der Hauseigentümer zu tragen. Förderanträge sind von antragsberechtigten Energieberater/innen mittels eines neu entwickelten elektronischen Antragsverfahrens an das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), Eschborn, zu richten.

Die Energieeinsparverordnung fordert im Baubestand folgende baulichen Maßnahmen:

...(3) Eigentümer von Gebäuden mit normalen Innentemperaturen müssen nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume bis zum 31. Dezember 2006 so dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,30 Watt/(m² K) nicht überschreitet. (4) Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Verordnung eine der Eigentümer selbst bewohnt, sind die Anforderungen nach den Absätzen 1 bis 3 nur im Falle eines Eigentümerwechsels zu erfüllen. Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang; sie läuft jedoch nicht vor dem 31. Dezember 2006, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 nicht vor dem 31. Dezember 2008, ab.

[MasterO]

Ich persönlich würde mir keine Immobilie kaufen. Bringt nur Stress und Ärger mit sich, zumindest ist es bei uns so. Wegen 3 Cent musst dich mit jedem abkeilen. Mietausfälle, Vandalismus, Mieterrechte etc. alles Bullshit.

Ich würde in eine Photovoltaikanlage oder ein Wasserkraftwerk investieren.

[Lamberko]

Ich persönlich würde mir keine Immobilie kaufen. Bringt nur Stress und Ärger mit sich, zumindest ist es bei uns so. Wegen 3 Cent musst dich mit jedem abkeilen. Mietausfälle, Vandalismus, Mieterrechte etc. alles Bullshit.

10 Prozent Mietausfallwagnis in die Kalkulation einberechnen. Gegen Vandalismus kann man sich heute bereits gut versichern. Mietrecht ist Sache der professionellen Hausverwaltung. Wer diese 25 Mücken pro Monat und Wohnung aber lieber sparen möchte, der muß sich eben selbst oft völlig laienhaft mit irgendwelchen Mietern rumärgern. Bei technisch und vom Grundriss und Zustand her sehr guten Wohnungen zu einem guten Mietzins, gibt es auch keine Probleme mit den Mietern. Bei einer Tropfsteinhöhle zu Wucherpreisen können die Mieter allerdings schon etwas "unbequem" werden. - Außerdem gibt es bereits heute schon hervorragende und juristisch und datenschutzrechtlich einwandfreie Möglichkeiten die zukünftigen Mieter im Vorfeld überprüfen zu lassen. Kostet zwar Geld, kann aber im Zweifelsfall wesentlich mehr Geld sparen.

Wie ich schon sagte: Wenn man als Laie eine Immobilie erwirbt, dann sollte man die Verwaltung echten Profis überlassen. Dann klappts auch mit der erhoften guten und nachhaltigen Rendite und der Altersvorsorge.

Wenn ich absolut keine Ahnung von Technik habe und mir trotzdem einen Ferrari kaufe, dann lasse ich die Karre doch auch sicherheithalber in der Werkstatt von Fachleuten warten und versuche nicht selbst daran herumzubasteln, oder? - Komisch, aber bei Immobilien im Wert von selbst deutlich über 250.000,00 Euro denken die Leute immer noch, sie könnten alles selbst und besser machen als die Profis. Tzetzetzetz.........

Ich würde in eine Photovoltaikanlage oder ein Wasserkraftwerk investieren.

Die Renditen KÖNNEN dort sicherlich etwas höher sein. Aber ich persönlich schätze diese Investitionen als deutlich "höher spekulativ" ein. Hier bist Du bezüglich der Rendite fast immer abhängig von irgendwelchen staatlichen Subventionen, Fördergeldern und festgelegten Einspeise-Vergütungen (welche nicht mal über die gesamte Laufzeit wirklich garantiert sind). Bei Immobilien gibt es aber bei Gesetzesänderungen fast immer einen Bestandsschutz!

So ist z.B. die "Lebensdauer" von alternativen Energieerzeugermaschinen ein nicht zu unterschätzender Kalkulationsfaktor bei der Renditeberechnung und der Finanzierung. - Bei absehbaren und somit im Vorfeld kalkulierbaren zukünftigen Investitionen ist die Lebensdauer einer Immobilie nahezu unbegrenzt. Sie wird den Investor zumindest mit absoluter Sicherheit überleben.

Der Grund, warum Immobilien bei guter wirtschaftlicher Verwaltung IMMER eine Wertsteigerung haben werden, ist der, dass der Grund und Boden unseres Planeten nicht vermehrbar ist! Sprich: Die zur Verfügung stehenden Grundstücke sind schon heute bekannt. Wenn das allerletzte zur Bebauung freie Grundstück verkauft ist, werden die Immobilienpreise wie eine Rakete nach oben gehen. - Okay, dass werden WIR sicherlich nicht mehr erleben, aber schon heute sind in Ballungsgebieten die Quadratmeterpreise für Grund und Boden jenseits von gut und böse, da eben dort die Flächen schon heute bezüglich einer Bebauung begrenzt sind! In unserer Region hat der qm Grundstück auf irgendeinem Kuhdorf vor etwa 10 Jahren gerade mal um die 50,- DM gekostet. Heute machst Du bei 125,- Euro/qm noch´n Schnäppchen! Jetzt rechne Dir mal die eff. Rendite für dieses ehemals brach liegende Grundstück aus....

Da das Grundstück im Wert auch zukünftig immer nach oben steigt, steigt auch der Wert eines bebauten Grundstückes - und jedes Haus hat mindestens ein Grundstück - zukünftig immer nach oben, da bei der Wertermittlung einer Immobilie ja auch der Wert des reinen Grundstückes mit einberechnet wird. Ich kann die Hütte theoretisch ja abreissen und auf dem Grundstück ein neues Haus bauen. - Wenn irgendwann in der Zukunft keine freien Grundstücke mehr erhältlich sind, dann wird es auch genau so gemacht werden. Selbst wenn man dann eine völlig marode Hütte irgendwo sein eigen nennt, ist das dazugehörige Grundstück dann noch Millionen wert.

"Normale" Immobilien sind etwas zur wirklich langfristigen Kapitalanlage. Hier sind 20 bis 40 Jahre eigentlich nichts. - Wer in diesem Bereich schnelles Geld machen möchte, der muß sich dann eben in höchstspekulativen Sanierungs- und Versteigerungsobjekten versuchen. - Viel Glück...

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[chip CO]

"Normale" Immobilien sind etwas zur wirklich langfristigen Kapitalanlage. Hier sind 20 bis 40 Jahre eigentlich nichts. .

Langristig undtrotzdem recht solide. Wenn man die Verzinsung durch den Mietzins rechnet, dann kann eine Immobilie vor Steuern durchaus bei um die 10 % liegen wenn das Verhältnis Kaufpreis/Nettomiete stimmt. Die Miete läßt sich ggf. langfristig moderat steigern, das erhöht die Verzinsung weiter. (Reparaturen etc mal außen vor) Wenn man dann noch mit einem klugen Finanzierungskonzept arbeitet und die Abschreibung auf den Gebäudewert mit rechnet, dann ergibt sich je nach persönlichem Steuersatz immer noch eine sehr gute Nachsteuerrendite. Und die ist ja letztendlich entscheidend

Ich kenne keine vergleichbare seriöse Kapitalanlage mit der entsprechenden Sicherheit und Langfristigkeit.

Wie Lamberko schon sagt, gegen diverse Risiken der immobilie kann ich mich versicheren. Wenn die Mieter ausziehen, dann habe ich momentan das Glück, dass ich zur Not bei mangelnder Nachfrage in der Neuvermietung auch mal einen Tick mit der Miete runtergehen kann. Das aktuelle Zinsniveau macht es möglich.

[Lamberko]

Langristig undtrotzdem recht solide. Wenn man die Verzinsung durch den Mietzins rechnet, dann kann eine Immobilie vor Steuern durchaus bei um die 10 % liegen wenn das Verhältnis Kaufpreis/Nettomiete stimmt.

Mindestens! - Unter dem würde ich eh bei einer Immobilie Abstand nehmen.

Normal hast Du zwischen 5 und 8 Prozent bezüglich Kaufpreis und jährlichen Mietertrag. Zumindest in unserer Region.

Die Miete läßt sich ggf. langfristig moderat steigern, das erhöht die Verzinsung weiter. (Reparaturen etc mal außen vor) Wenn man dann noch ....

Die Rep.kosten sind doch eh schon zum größten Teil in der AfA berücksichtigt. Sind sie höher, dann kannst Du sie auch problemlos steuermindernd ansetzen.

Hast Du eine topsanierte Immo (!!!) erworben, am besten ein "Baudenkmal" oder auch "gewerblich genutztes Objekt" mit deutlich höherer AfA, dann kannst Du die AfA sogar in den ersten Jahren komplett in die eigene Tasche packen. Dazu kommen jährliche durchschnittliche Mietsteigerungsraten von etwa 1,5 Prozent

Dann hat die Immobilie ansich in den nächsten 30 Jahren ja auch noch einen deutlichen Wertzuwachs.

Wer selbst verwaltet, bzw. wer wirklich selbst verwalten kann, nimmt die steuermindernden Verwaltungskosten und Pauschalen auch noch mit.

Selbst die Finanzierungszinsen der Immo sind absetzbar.

Ein Tip: Wer sich ein tiptop-saniertes Baudenkmal (zinsgünstige und leicht geförderte Sonderkredite und zusätzlich wesentlich erhöhte Sonder-AfA-Möglichkeiten) zulegt und dieses superglücklich auch noch als gewerbliches Objekt vermieten kann (nochmals höhere AfA), und das ganze eventuell noch in Sanierungsgebieten (weitere zinsgünstige Sonderkredite) der neuen Bundesländer (Sonder-AfA plus Sonder-Kredit plus Mietzuschuß), der wird feststellen, dass die gesamte AfA für die nächsten 30 Jahre die gesamten Mieteinnahmen übersteigt und man somit zumindest auf dem Blatt Papier immer nur ein Minus einfährt. Also: Steuerfreie Mieteinnahmen. Verlustübertrag in den kommenden Jahre. Wenn es optimal geplant wird, dann ist sogar zum Zeitpnukt der Wiederveräußerung dieser Immobilie noch immer ein Minus auf dem Blatt Papier. So kann sogar der Veräußerungsgewinn völlig legal und finanzrechtlich einwandfrei als steuerfreier Gewinn eingesackt werden.

Solche Objekte sind heute allerdings superselten und dementsprechend hochpreisig. - Aber geben tut es sie noch immer....

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