Finanzierung ETW - Annuitätendarlehen / Bausparvertrag

[lenn CO]

Hallo liebe CP-Gemeinde,

ich gehe davon aus, dass hier der ein oder andere Investor vertreten ist und bräuchte mal eine unabhängige Meinung.

Habe 2 Parteien die mir jeweils ein anderes Produkt verkaufen wollen und natürlich beide von sich behaupten, dass sie um längen sinnvoller als die andere Variante seien...

Situation: ETW zur Vermietung gekauft (180.000€) , Mieteinnahme ca. 1000€ kalt, 100% Finanzierung

Ziel: Verkauf nach 10 Jahren, monatliche Belastung hoch, dafür nach 10 Jahren möglichst kleine Restschuld.

Fernziel: Gewinn als Anzahlung für neue Immoinvestition (Groß zu dem Zeitpunkt laufen 2 weitere ETW´s aus der Spekaulationsfrist raus). Keine monatliche Überdeckung gewollt

Frage:

- Klassisches Annuitätendarlehen zu 3,11 % effektiv 10 Jahre Zinsbindung, 3 % Tilgung, Rate somit 911 € , Restschuld 116.000 € (Klar zu fassen)

oder

Haspa-Darlehen mit Festzins und Tilgung aus Bausparvertrag

Darlehensbetrag 180.000

Monatliche Zinsrate 436,50 €

Sollzinssatz p.a. 2,91 %

Effektiver Jahreszins 3,00%

Zinsbindung bis zum 28.2.2021

Endfällig am 28.02.2029

Tilgung durch Tilgungsbausparvertrag

1. Bausparvertrag EUR 126.000,00

Ansparrate EUR 554,40

2. Bausparvertrag EUR 54.000,00

Auszahlungsbetrag EUR 180.000,00

Bereitstellungszinsen p.a. 2,40 % ab 12.08.2013

Abschlussgebühr, einmalig EUR 1.800,00

Monatlicher Gesamtbetrag für die Finanzierung EUR 990,90

Überlegungen:

Annuitätendarlehen = Klare einfach zu fassende Finanzierung, einfaches Ausstiegsszenario nach 10 Jahren

Bauspar: Zinskosten steuerlich absetzbar, ggfs. Konditionen für weitere Finanzierung sichern (wobei es dann natürlich um eine vergleichbar kleine Summe geht)

Weiterer Punkt: Bauspar wäre bei der Hausbank (Sparkasse), über die ich bereits 2 weitere Objekte finanziert habe. (Bei denen rechnet es sich etwas anders und klarer, so dass ich dort jeweils einen Bausparer gemacht hab.)

Annuitätendarlehen bei einer anderen Bank.

Mein Problem ist nun, dass besonders die Vermittler des Annuitätendarlehens erzählen, dass der Bausparer die letzte Variante der Welt wäre und das schon fast unlauter wäre, mir dies vorzuschlagen.

Mein Hausbänker, sieht die Vorteile bei sich, sagt aber fair, dass die Konditionen für das A. sehr gut sind und er bei gleicher Finanzierungsart ca. 0,4 % höher liegt.

Bin jetzt etwas verwirrt und unsicher, wie ich handeln soll.

Falls Ihr noch Werte zur Beurteilung der Situation braucht bitte nachfragen !

Freue mich über unabhängige Meinungen von Euch und bedanke mich schon einmal im Voraus!

Gruß

Lenn

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Hallo lenn,

 

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[mecki]

Ich kann dir eine 3. Meinung empfehlen:

http://www.drklein.de | Ansprechpartner Herr Jeschke

Dort kann er dir direkt am PC, die verschiedenen Varianten gegenüberstellen.

Kritiken im Web: http://www.kennstdueinen.de/baufinanzierung-pinneberg-volker-jeschke-tobias-krohn-dr-klein-baufinanzierung-d23359.html

mecki

[F400_MUC CO]

Undurchsichtiger geht es ja nicht mehr... Beim Annuitäten-DL hast Du 10 J. Zinsbindung und beim anderen Konstrukt 8 Jahre (bis 2021)?

Es ist ja schon allein schwer herauszufinden, welche grundsätzlichen Annahmen dahinter stehen.

Meine Hypothese: Bausparkassen wollen auch was verdienen, zusätzlich zur Bank...

[...]

Ohne jetzt die dicke Ahnung vom Investment zu haben...

990 Euro tilgungsrate bei mieteinnahmen von 1000. Hausgeld und Rücklage bildest du Aus der eigenen Tasche?

Fände ich jetzt sehr unkomfortabel..

[chip CO]

Da ich auch hauptberuflich seit 20 Jahren mit dem Thema zu tun habe hier meine Antwort.

1. Klassische Tilgung für eine vermietete ETW mit hohem Tilgungswunsch ist steuerlich sehr ungünstig, daher macht hier und fast nur hier die Bausparvariante Sinn weil Du sonst voll in die Versteuerung läufst, Zinsen sind wie gesagt ja absetzbar Tilgung nicht. Abschlussgebühr ist ebenfalls steuerlich absetzbar.

Geht es Dir um die Restschuld, dann hat der Bausparer aufgrund des Zwei Konten Modells Nachteile.

Berechnung hierzu: (Alle Beträge gerundet)

aus 180.000 Euro werden nach 10 Jahren mit 3 % Tilgung 117.500 Euro (8 Jahre 131.000 Euro)

um auf 990 Euro Rate analog zum BSV zu kommen könntest Du sogar 3,5% tilgen, Raten dann auch ca. 990 Euro Restschuld nach 10 Jahren 107.000 Euro (8 Jahre 123.000 Euro)

Der Bausparvertrag hat nach 8 Jahren aber nur 54.000 Euro Guthaben, saldiert macht das eine Restschuld von 180.000 Euro minus 54.000 Euro plus 1800 Euro Gebühr gleich ca. 128000 Daher liegst Du hier schlechter als im direkten Vergleich mit 3,5% Tilgung Anuität. Der Nachteil wird aber aufgewogen durch Zinsgarantie des Bauspardarlehens falls Du es nimmst (auch für ein anders Objekt falls gewünscht) und der steuerlichen Situation die ich hier nicht berechnen kann weil mir dazu Deine Einkommensdaten fehlen. Ebenso hat die Vorfinanzierung mit BSV noch einen kleinen Zinsvorteil läuft aber auch nur 8 Jahre, Daher hier klare Empfehlung Bausparer abschließen. Nachteil könnte dann hier bei Verkaufswunsch jedoch sein, das die 10 Jahresfrist noch nicht rum ist weiter Nachteil so gut sich der Bausparer in den ersten 8 Jahren steuerlich rechnet, so schlecht rechnet er sich dann in der Zuteilungsphase.

Wenn Du noch Fragen hast oder mathematische Tilgungspläne etc. in Excel benötigst gerne PN

[chip CO]

Ohne jetzt die dicke Ahnung vom Investment zu haben...

990 Euro tilgungsrate bei mieteinnahmen von 1000. Hausgeld und Rücklage bildest du Aus der eigenen Tasche?

Fände ich jetzt sehr unkomfortabel..

Hausgeld wird doch in der Regel bis auf ein zwei Posten auf den Mieter umgelegt.

[Kai360 CO]

Ganz einfach:

MACH IMMER NUR ETWAS WAS DU AUCH SELBST VERSTEHST!

(Alte goldene Regel für jede Art von Investment)

Am Ende ist nur eine Zahl entscheidend:

Die Rendite! Und die mußt Du DIR SELBER ausrechnen.

Jeder Verkäufer (Banker) wird dir SEINE schön rechnen!

Der Laie vergleicht den Nominalzins, der Fortgeschrittene den Effektivzins und der

Experte die Restschuld am Vertragsende. Insbesondere diese ist das beste Maß,

allerdings natürlich nur bei ansonsten gleichen Bedingungen (also Laufzeit und

monatliche Rate).

[chip CO]

)

Am Ende ist nur eine Zahl entscheidend:

Die Rendite! .

Das stimmt, jedoch sind die weichen Kriterien auch nicht zu verachten. in dem Fall die Zinsgarantie des Bausparer (er hat ja noch andere immobilien) Das schafft Planbarkeit. Was man dazu auch noch erwähnn muß ist, dass die geleistete Tilgung ja weg ist. Das Kapital was in der Wohnung steckt läßt sich bei anuitätischem Darlehen nur aktivieren wenn die Wohnung Verkauf wird. Beim Bausparer steht steht das Kapital und bei bedarf auch das Darlehen nach 8 Jahren zur Verfügung. Er könnte dann der Bausparer mit oder ohne Darlehen anders verwenden und die Wohnung behalten und dann immer noch anuitätisch tilgen. Daher hat er auch im Hinblick aufs Gesamtportfolio ein wenig mehr Felxibilität.

Zur Rendite, die ist in dem Fall nur nach Steuern interessant und egal welches Produkt er am Ende nimmt die Unterschiede sind nach meiner überschlägigen Rechnung nicht dramatisch. Meiner Meinung nach sollte sich aber ggf. noch ein besserer Zins realisieren lassen. Ich habe die Tage bei einer 110% Finanzierung rein anuitätisch bei geringerer Tilgung sogar eine 2,95% Kondition 10 Jahre fest vermittelt. (war aber eine sehr gute Bonität des Kunden und es gibt Bnaken, die das im Zins deutlich berücksichtigen, ebenso wie eine hohe bzw. höhere Tilgung)

[TB! CO]

Hausgeld wird doch in der Regel bis auf ein zwei Posten auf den Mieter umgelegt.

Erstens sind das deutlich mehr Posten und zweitens macht der nicht umlagefähige Teil je nach IH-Aufwand gerne mal 1/4 und mehr der gesamten BK aus.

Ich habe daher auch nur eine ETW gekauft, weil die bei uns im Ort liegt und zur Wohnung ein Tiefgaragenstellplatz gehört, den der Mieter nicht nutzt. Das ist mein Winterstellplatz. Ansonsten würde ich zu Investitionszwecken niemals in eine WEG einsteigen. Man hat kaum Einflussmöglichkeiten und darf sich mit Miteigentümern und dem Verwalter herumärgern.

Ich habe ansonsten nur in Wohn- und Geschäftshäuser investiert. Da hat man die Nebenkosten im Griff, ist sein eigener Herr und hat bessere Renditen.

Meiner Meinung nach sollte sich aber ggf. noch ein besserer Zins realisieren lassen. Ich habe die Tage bei einer 110% Finanzierung rein anuitätisch bei geringerer Tilgung sogar eine 2,95% Kondition 10 Jahre fest vermittelt.

Das halte ich für einen guten Ratschlag. Wie hoch ist denn der Beleihungswert der ETW? Wenn der oberhalb des Kaufpreises liegt, wirkt sich das schon mal günstig auf den Zinssatz aus. Wenn dann noch die Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln bestritten werden, ist das auch keine 100%-Finanzierung mehr.

[806 CO]

Volker Lohmann rechnet so was jeden Samstag in der F.A.Z. durch und vor.

Ist so erklärt, daß man's verstehen kann und hat ernüchternde Ergebnisse. Da sind ja italienische Staatsanleihen attraktiver (und machen überhaupt keine ArbeitX-)).

Markus

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Hallo lenn,

 

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[Kai360 CO]

Man möge mir meine folgende vereinfachte Darstellung verzeihen,

aber all diese Kontrukte sind MIR persönlich höchst suspekt,

und sehr, sehr häufig verdienen nur die Banken, Bausparkassen, Lebensversicherer und, und, und daran.

Eine der ersten Regeln in einem Investment ist doch recht einfach:

1. Das Investment muss eine ordentliche (über die Höhe kann man nun streiten, mein Zielkorridor liegt bei 8 - 15 %., sonst fass ich das nicht an) Rendite abwerfen

und zwar ohne steuerliche Berücksichtigung! UND ZWAR IMMER OHNE!!

2. Wenn dann noch ein steuerlicher Bonus draufkommt, wie schön,

aber bitte der kann auch sehr schnell wegfallen. Da müssen sich nur Kleingkeiten in den Lebensumständen ändern... Arbeitslosigkeit, Scheidung, Krankheit, Arbeitsunfähigkeit...und wo kein Einkommen, da auch keine Steuerersparnis,

wenn dann schon das Konstrukt zusammenbricht, Gute Nacht Marie. Beispiele wo das passiert ist gibt es im Übrigen genug, und kennt doch ein fat jeder aus dem Freundes - Bekanntenkreis,

bis hin zur Zwangsversteigerung der Immobilie nach der Scheidung.

Und dann noch eine etwas "Revoluzzerische" Betrachtungsweise.

Man generiert also absichtlich KOSTEN, zahle in diesem Fall fleißig Zinsen, am besten noch möglichst lange, um diese dann von der Steuer absetzen zu können? Aha, um dann sage und schreibe von jedem Euro im besten Falle 50 Cent wiederzubekommen?

Blöde Idee, oder?

Bei meiner Rechnung nach Adam Riese bleibt dann am Ende immer noch ein Verlust von 50 Cent? O:-)

Wieso sollte ich das also machen?

Das wäre doch ungefähr so blöd wie der uralte Killerspruch am Jahresende:

Boah, ich muss unbedingt noch in ein Neues Firmenauto investieren, sonst zahle ich zu viel Steuern!

(ok, zugegeben, Auto ist nöch blöder als Immobilie, das ist nämlich nach 10 Jahren nix mehr Wert, die Immobilie hat "hoffentlich" einen Wertzuwachs, eben die Rendite)

HALLO, ich freu mich doch wenn ich Unmengen an Steuern zahle,

nämlich nur dann hab ich auch unheimlichO:-) verdient.

Das Motto muss also sein: "LASS MICH MEHR STEUERN ZAHLEN"

Dann und nur genau dann bleiben 50 Cent vom Euro übrig.

Ansonsten ist der ganze Euro weg!

[chip CO]

Die frage ob ein Investment hier grundsätzlich Sinn macht steht ja nicht zur Debatte, er hat ja schon fix gekauft es geht nur noch um die Finanzierung.

Motive können für einen Kauf auch immer zum teil Jenseits einer reinen Rendite liegen. (Z.b. Kauf für ein Elternteil, kinder oder zwecks späterer Eigennutzung etc.)

Noch mal zur Abgrenzung wenn man den Kaufpreis finanziert spricht man allgemein von einer 100% Finanzierung wenn die Kaufnebenkosten dazu kommen und Makler Notar und Grunderwerbsteuer mit finanziert werden dann spricht man von einer 110% Finanzierung (immer bezogen auf den Kaufpreis nicht auf den beleihungsrahmen der Bank, der kann intern je nach Bewertung auch höher liegen)

[F400_MUC CO]

Steuerliche Absetzbarkeit und Flexibilität sind tatsächlich Argumente, aber irgendwie immer schwer zu glauben, dass es sich besser rechnen soll, wenn noch eine dritte Partei an den Tisch kommt. Nachrechnen ist sicher gut!

@Kai: Am Kapitalmarkt gibt es eigentlich keine Anlagemöglichkeiten in dem Bereich von 8 bis 15% p.a. (die zugänglich für Privatanleger sind). Und bei 15% liegt man mit ziemlicher Sicherheit schon im S&K Bereich...