Brauche Hilfe bei Rechtslage bezüglich ETW

[Porsche_Nik CO]

Hallo,

ich spiele schon länger mit dem Gedanke eine ETW zu erwerben. Allerdings ist die Eigenkapitalrentabilität bei normaler Privatvermietung verschwindend gering, da kann ich genau so gut in staatl. Wertpapiere investieren, weniger Ärger, unter Umständen mehr Rendite.

Nun habe ich mir überlegt, könnte ich diese ETW natürlich auch an gewerbliche Nutzer vermieten, dann laufe ich auch nicht Gefahr, Probleme mit "Mietwucher" zu bekommen, für diese gilt dieses Gesetz nicht. Grundsätzlich müsste dafür nur von den Hauseigentümern eine gewerbliche Untervermietung gestattet sein.

Ich habe von Fällen gelesen, wo sich Wohnungseigentümer über nicht offiziell als gewerblich angemeldete Untermieterinnen echauffiert haben. Wie sähe das ganze aus, wenn ich als Eigentümer nichts gegen diese Nutzung habe, könnte ich trotzdem Probleme mit der Hausverwaltung kriegen?

Einnahmen die ich mit dieser ETW erziele, würden alle in meiner Einkommenssteuererklärung auftauchen, also ich will hier nichts an der Steuer vorbei verdienen.

Ich würde vor Aufsetzen eines Mietvertrages selbstverständlich prüfen, ob ein Gewerbeschein vorliegt. In diesem Mietvertrag steht eindeutig geschrieben, dass es sich hierbei um eine gewerbliche Vermietung handelt. Ich würde Verhaltensregeln aufstellen und entsprechende Regressmöglichkeiten für Verstöße mit einbeziehen.

Ich habe nur keine Lust, dass man mich als Eigentümer dann zur Kasse bittet, weil andere Mieter sich aufgrund dieses Gewerbes gestört fühlen und diese nun Mietminderungen einklagen. Bin ich als Eigentümer davon frei, wenn aus dem Vertrag hervorgeht, dass ich grundsätzlich nicht wusste, welche Art von Gewerbe genau ausgeübt wird, also Sache der mietenden Person?

Das ist leider eine etwas umfassende Thematik, aber ich würde mich freuen, wenn man mir hier grobe Grundrichtungen vorgeben könnte bzw. jemand, der sich mit der Rechtslage oder dem Immobiliengewerbe allgemein auskennt sich bei mir per PN meldet.

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Hallo Porsche_Nik,

 

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[michi0536 CO]

Für die Umwandlung einer Wohnimmobilie in eine Gewerbeimmobilie benötigst Du eine Nutzungsänderung, somit eine Baugenehmigung. Je nach Gewerbe und örtlicher Stellplatzverordnung benötigst Du zudem mehr Stellplätze als für eine Wohnnutzung.

[F360 R CO]

Hallo,

Bin ich als Eigentümer davon frei, wenn aus dem Vertrag hervorgeht, dass ich grundsätzlich nicht wusste, welche Art von Gewerbe genau ausgeübt wird, also Sache der mietenden Person?

Hallo,

zum einen ist es so, wie mein Vorschreiber bereits ausführte und zum anderen, hat Unwissenheit noch nie vor Strafe geschützt.

[Kai360 CO]

Als allererstes Bebauungsplan checken.

Das geht recht easy und KOSTENFREI auf der zuständigen Gemeinde.

Steht da reines Wohngebiet, ist eh alles klar.

Bei Mischgebiet meist auch, da mußt Du dann noch etwas weiter recherchieren

was gegebenenfalls erlaubt wäre.

Sollte das angepeilte Gewerbe prinzipiell erlaubt sein ginge es dann weiter

im Gespräch mit den anderen Besitzern der Immobilie. (Ich hab das so verstanden, dass da mehrere Parteien drin sind? Eigentümergemeinschaft?). Da gelten dann wieder die dort geschlossenen Verträge.

Ansonsten siehe Vorredner!

[chip CO]

Es gibt den Unterschied zwischen Gewerben, die der Nutzungsgenehmigung der Betriebsräume bedürfen und wo ggf. das Bauamt gefragt werden muss. Beispiel ein selbst. Versicherungsvertreter kann ohne Erlaubnis von zu Hause aus arbeiten, ein Sportstudio oder ein Heizungs und Sanitärbetrieb kann man nicht mal so eben in einer Wohnung betreiben. Da sind die Grenzen fließend, Stellplätze sind natürlich immer ein Thema, ebenso Lärm usw. Es gibt bei den Bauämtern hier Formulare zum Antrag auf Nutzungsänderungen, die sind recht umfangreich auszufüllen.

Viel wichtiger ist jedoch bei ETWs die Teilungserklärung, wenn hier die gewwerbliche Nutzung ausgeschlossen ist, dann müssen zur Änderung alle Eigentümer zustimmen, das ist meist so gut wie unmöglich.

[Lamberko]

Hallo

Allerdings ist die Eigenkapitalrentabilität bei normaler Privatvermietung verschwindend gering.

Einen Teil des üblichen "Hausgeldes" kannst Du zwar auf die vom Mieter zu zahlenden "Nebenkosten" umlegen (wie z.B. Wasser/Abwasser, Heizung, Gartenpflege, etc.) aber eben nicht alles (wie z.B. Rücklagen, Rückstellungen, Verwaltungsgebühren, etc.). Der nicht umlegbare Teil des Hausgeldes schmälert somit den Brutto-Mietertrag. Anschließend greift das Finanzamt auch nochmal hin. Das kann u.U. im schlimmsten Fall sogar dazu führen, dass Deine Eigenkapitalrendite bzgl. der Netto-Mieteinnahmen bei nahezu 0,0% liegt, solange die Immobilie ihren Wert weder erhöht noch verringert.

Nun habe ich mir überlegt, könnte ich diese ETW natürlich auch an gewerbliche Nutzer vermieten, dann laufe ich auch nicht Gefahr, Probleme mit "Mietwucher" zu bekommen, für diese gilt dieses Gesetz nicht..

An gewerbliche Nutzer wird nicht "vermietet", sondern "verpachtet"! Du setzt also keinen Mietvertrag auf, sondern einen Pachtvertrag! - Das mag jetzt für viele Leser wie Haarspalterei klingen, ist aber immens wichtig, da zwischen Mietrecht und Pachtrecht extreme gesetzliche Unterschiede vorhanden sind. Während ein Mietvertrag auf recht straffe gesetzliche Regelungen aufbaut (um den kleinen unwissenden Otto-Normal-Bürger zu schützen), herrscht bei einem Pachtvertrag eine recht großzügige gestalterische Freiheit (da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass der Vertragspartner über kaufmännisches und juristisches Grundwissen verfügt).

Grundsätzlich müsste dafür nur von den Hauseigentümern eine gewerbliche Untervermietung gestattet sein.

Bitte entschuldige, dass ich jetzt deutliche Worte nutzen muss, aber auf Grund Deiner Formulierungen/Wortwahl kann man erkennen wie wenig Du mit dieser komplexen Materie vertraut bist. Es wird ja gar nicht "gewerblich untervermietet", da Du ja gar kein Mieter sondern Eigentümer bist (wenn Du die ETW gekauft hast). Es handelt sich also nicht um eine "Untermieterin", sondern "Mieterin". Wobei es (bedingt durch die geplante gewerbliche Nutzung) wiederum auch keine "Mieterin" sondern eine "Pächterin" ist. Auch diese unterschiedlichen Formulierungen sind bei Vertragsabschluß wieder sehr wichtig und sollten genaustens beachtet werden.

Wie bereits von meinen Vorrednern richtig geschrieben wurde, bedarf es nicht nur einer "einstimmigen Zustimmung bzw. eines Beschlusses der Umnutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des damit einhergehenden Sondernutzungsrechtes", sondern eben auch - beim zuständigen Amt - der Abänderung der Eintragung von "zu Wohnzwecken" in "zu gewerblichen Zwecken". Wie auch schon erwähnt wurde: Je nach Gewerbe müssen hier noch die Fragen bzgl. ausreichenden Kfz-Stellplätze geklärt werden, sowie u.U. auch Vorgaben der Berufsgenossenschaft (Arbeitsplatzgröße und -beleuchtung, Notausgänge, etc.) eingehalten werden. - Okay, ich denke mal für die Branche Deiner "Pächterin" wird es wohl keine Berufsgenossenschaft geben.

Meine Erfahrungen: Eine Umwandlung von "gewerbliche Räume" in "Wohnräume" ist schnell und recht einfach erledigt. Hingegen ist eine Umwandlung von "Wohnräumen" in "gewerbliche Räume" nur mit sehr viel Aufwand möglich; wenn überhaupt. Um soetwas bei der dafür zuständigen Behörde durchboxen zu können, muss man schon sehr geschickt argumentieren können. Ein "Klein- oder Nebengewerbe", wie z.B. ein kleines Kellerbüro eines Versicherungsvertreters mit nur geringfügiger Kundenfrequentierung, macht sicherlich keine großen Probleme bzgl. einer Genehmigung. Aber bei "Da ziehen nur'n paar Nutt€n ein" dürfte es schon bedeutend schwieriger werden. So hat in meiner Nachbarstadt die Umwandlung der ehemaligen "Villa Louise" in die geplante "Thai Oase" glatte 6 Jahre gedauert. Eine lange Zeit. Von den vielen - und teuren - "Briefumschlägen" ganz zu schweigen.

Ich habe von Fällen gelesen, wo sich Wohnungseigentümer über nicht offiziell als gewerblich angemeldete Untermieterinnen echauffiert haben. Wie sähe das ganze aus, wenn ich als Eigentümer nichts gegen diese Nutzung habe, könnte ich trotzdem Probleme mit der Hausverwaltung kriegen?.

Ob Du persönlich etwas gegen diese Art der Nutzung hast oder nicht, spielt keine Rolle: Es wird riesige Probleme mit den anderen Eigentümern (in Form der Hausverwaltung) geben, sowie mit dem Ordnungsamt, dem Gewerbeaufsichtsamt, und auch dem Finanzamt ("Wo ist die Mehrwertsteuer hin?").

Ich würde... vor Aufsetzen eines Mietvertrages selbstverständlich prüfen, ob ein Gewerbeschein vorliegt. In diesem Mietvertrag steht eindeutig geschrieben, dass es sich hierbei um eine gewerbliche Vermietung handelt.

Und ich würde Dir raten diesen Pachtvertrag (nicht "Mietvertrag"!) nicht selber aufzusetzen, sondern einen ausgefuchsten Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Miet- und Pachtrecht zu beauftragen. Bei Deinem Wissen bzgl. der Thematik - Sorry - wird es sonst nämlich recht gründlich in die Hose gehen.

Ich würde Verhaltensregeln aufstellen und entsprechende Regressmöglichkeiten für Verstöße mit einbeziehen.

Das geht nur bei Pachtverhältnissen; nicht aber bei Mietverhältnissen. Diese wären mit großer Sicherheit unwirksam.

Ich habe nur keine Lust, dass man mich als Eigentümer dann zur Kasse bittet, weil andere Mieter sich aufgrund dieses Gewerbes gestört fühlen und diese nun Mietminderungen einklagen.

Also "Mietminderungen" seitens der dort wohnenden Mieter sind wohl das kleinste Problem. Deutlich teurer werden Schadensersatzklagen der anderen Eigentümer wegen des Wertverlustes bei geplanter Veräußerung der Eigentumswohnungen, wenn sich wegen des Puffbetriebes kein guter Kaufpreis erzielen lässt.

Bin ich als Eigentümer davon frei, wenn aus dem Vertrag hervorgeht, dass ich grundsätzlich nicht wusste, welche Art von Gewerbe genau ausgeübt wird, also Sache der mietenden Person?

Hmm ... Ja und Nein! - Da es sich nicht um eine "mietende Person" handelt, sondern um eine "gewerbliche Pächterin", wird in dem Pachtvertrag sicherlich auch Art und Umfang des geplanten Gewerbes erfasst und auch genauer erläutert sein. Erst Recht wenn es sich um anzumeldende und genehmigungspflichtige Gewerbe handelt. Dazu kann ich aber nichts schreiben, da sich die Gesetze bzgl. dieser "Branche" ja deutlich geändert haben. Bin da nicht auf dem Laufenden.

Auch die scheinbare Absicherung mittels eines Generalmieters/-pächters welcher dann weiter untervermietet/unterverpachtet kann böse ins Auge gehen. Mal davon ausgehend, dass Du den ganzen Kram mit Genehmigungen und Umwandlungen und Umnutzungen tatsächlich erfolgreich geschafft hast, kann es böse weitergehen. Wenn Du zum Beispiel (!) die Eigentumswohnung an irgendeine Person "verpachtest", und diese Person dann die Pachträume an weitere "Damen" unterverpachtet. Nun haben - nur mal angenommen - diese "Damen" eventuell weder einen "Bockschein" im Tanga, noch sind sie wirklich freiwillig hier in Deutschland. Sollte man Dir nun nachweisen können, dass Dir diese Umstände bekannt waren, oder bekannt wurden, und dass Du diese Dinge nicht zur Anzeige gebracht hast, so kann man Dir eine Mittäterschaft/Beihilfe unterstellen bzw. die Vermutung nahelegen. Über die Dir dann drohenden strafrechtlichen Konsequenzen muss ich hier wohl nichts schreiben.

Das ist leider eine etwas umfassende Thematik, aber ich würde mich freuen, wenn man mir hier grobe Grundrichtungen vorgeben könnte

Meine persönliche grobe Grundrichtung an Dich sieht wie folgt aus:

Mit Deinem Gedanken bzgl. der "geplanten" Nutzung einer Eigentumswohnung, sowie in Anbetracht Deines doch recht dürftigen Fachwissens, würde ich (!) Abstand von einem Erwerb nehmen. Soetwas ist wirklich nur etwas für echte "Profis" mit einer goldenen Advo-Card in der Hosentasche; und nichts für "Einsteiger".

Meine Worte sind nicht böse gemeint. Sie sollen Dich nur vor einer drohenden und recht heftigen Bauchlandung bewahren.

Ich rate Dir in diesem (Deinem) Fall eher zum Kauf von "Gewerberäumen". Hier kannst Du Dir ggf. schon mal die im Verkaufpreis enthaltene Märchensteuer ... upps ... Mehrwertsteuer erstatten lassen oder sie mit zukünftigen Steuereinnahmen verrechnen (quatsch das mal mit einem wirklich versierten Steuer- und Anlageberater durch). Weiterhin kommt bei gewerblich genutzem/verpachtetem Eigentum die erhöhte AfA (Abschreibung) ins Spiel, was für Deine geplante Eigenkapitalrendite ein wichtiger Punkt ist. Bestenfalls sogar ein "gewerblich genutztes Gebäude unter Denkmalschutz", da beim Denkmalschutz nochmals erhöht abgeschrieben werden kann. Zudem die Vorteile eines Pachtvertrages wegen der rechtlichen Ausgestaltung.

... bzw. jemand, der sich mit der Rechtslage oder dem Immobiliengewerbe allgemein auskennt (...).

Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft IHK.

Habe früher mal selber einige solcher "Projektierungen"

erfolgreich umgesetzt.

Gruß,

Berko

(auf Schreibrechtfehler wurde nicht geachtet)

[keulejr]

Eigentlich wollte ich mich hier nicht einmischen, da die wesentlichsten Aspekte bereits kurz und knapp dargestellt wurden und für eine detaillierte Beratung bzgl. eines konkreten Objekts hier (leider) die entsprechenden Detailkenntnisse fehlen.

Allerdings bedarf der letzte Beitrag doch ein wenig Klarstellung, um es milde auszudrücken...

...

An gewerbliche Nutzer wird nicht "vermietet", sondern "verpachtet"! Du setzt also keinen Mietvertrag auf, sondern einen Pachtvertrag! - Das mag jetzt für viele Leser wie Haarspalterei klingen, ist aber immens wichtig, da zwischen Mietrecht und Pachtrecht extreme gesetzliche Unterschiede vorhanden sind. Während ein Mietvertrag auf recht straffe gesetzliche Regelungen aufbaut (um den kleinen unwissenden Otto-Normal-Bürger zu schützen), herrscht bei einem Pachtvertrag eine recht großzügige gestalterische Freiheit (da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass der Vertragspartner über kaufmännisches und juristisches Grundwissen verfügt).

Warum sollte man denn nicht an einen Unternehmer (iSv. § 14 BGB) vermieten können?

(Dabei ist es vollkommen egal, wie er zu dieser "Eigenschaft" kommt; also ob durch Gewerbe, durch Ausübung eines freien Berufs oder was auch immer.)

Die Differenzierung zwischen einem Mietvertrag (§§ 535 ff. BGB) und einem Pachtvertrag (§§ 581 ff. BGB) ist vielmehr der (gewollte) Vertragszweck - nicht die "Eigenschaften" der Vertragspartner!

Bei der Miete wird lediglich entgeltlich eine Sache zum Gebrauch überlassen, während bei der Pacht auch der (vorrangige) Fruchtgenuss mit umfasst ist.

Vielleicht lässt sich das durch ein äußerst plakatives, kurzgefasstes Beispiel darstellen:

Wenn man eine Kuh mietet, dann darf man sie "Gassi führen", auf ihr Reiten oder sie anschauen (sofern das alles überhaupt zum ordentlichen Nutzungsgebrauch gehört).

Will man dagegen die Milch (= Frucht iSv. § 99 BGB) der Kuh (gem. § 90a S. 3 BGB insoweit einer Sache gleich) erlangen, bedarf es hierfür eines Pachtvertrages.

Bei Immobilien ist daher der Pachtvertrag regelmäßig die Grundlage, wenn der Pächter vorrangig die Früchte genießen möchte. Sei es halt die Ernte oder eben andere Erträge (vgl. § 99 BGB).

... Und ich würde Dir raten diesen Pachtvertrag (nicht "Mietvertrag"!) nicht selber aufzusetzen, sondern einen ausgefuchsten Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Miet- und Pachtrecht zu beauftragen. Bei Deinem Wissen bzgl. der Thematik - Sorry - wird es sonst nämlich recht gründlich in die Hose gehen.

Was bringt einem der beste, tollste und mit allen Kniffen versehene (Miet-) Vertrag, wenn sich hinterher niemand darauf einlassen möchte?

Und egal ob es nun ein Miet-, Pacht- oder Vertrag eigener Art ist: es gibt letztlich überall Grenzen des Vertretbaren, die einem der Richter im Zweifelsfall um die Ohren haut! (Da hilft einem dann tatsächlich auch nur noch die "AdvoCard".)

[ce-we 348 CO]

...

(Da hilft einem dann tatsächlich auch nur noch die "AdvoCard".)

Im übertragenen Sinne stimme ich dir zu.

Aber es gibt bessere RS-Versicherungen.

Gruß

Christoph

[chip CO]

@ berko kaum zurück und schon wieder der alte

BTW. Ich hatte letztens für eine Wohnung in einem meiner Häuser eine Anfrage zur Vermietung als Tantra Massage Studio. War recht verlockend, die Miete hätte ich verdoppeln können. Die Tante, die mieten wollte hatte aber den Schufa Score von genau 5%

Soll heißen, in der Branche hat fast jeder Dreck am stecken und da fällt dann auch mal schnell die Miete aus... Da nützt dann auch der beste Vertrag nichts wenn schon drei e.v geleistet wurden und nix zu holen ist und die Leute noch Monate ohne zu Zahlen die Bude blockieren.

[Lamberko]

Hallo keulejr.

(...) Allerdings bedarf der letzte Beitrag doch ein wenig Klarstellung, um es milde auszudrücken (...)

Warum sollte man denn nicht an einen Unternehmer ... vermieten können?

Ich gebe Dir völlig Recht. - Selbstverständlich kann/darf der Threadsteller auch an gewerbetreibende Personen vermieten statt verpachten. Gar keine Frage.

Nur unterliegt sein geplantes Vorhaben dann dem gesetzlich streng geregelten Mietrecht. Und da ich mich mit meinem Beitrag ganz gezielt an sein geplantes Vorhaben gerichtet habe, ist in seinem Fall nur ein Pachtvertrag mit entsprechender Vertragsausgestaltung "zu empfehlen".

Warum? - Nun, es geht ja hier nicht nur um die Kündigungsfristen und -gründe (im Mietrecht starr gesetzlich geregelt; im Pachtvertrag verhandelbar), sondern u.a. auch um die Übernahme von (im Mietrecht ansonsten nicht umlegbaren) Betriebskosten. Oder auch um frei verhandelbare Pachtkautionen und sonstige Sicherheiten. Darum habe ich nicht nur zu einem Pachtvertrag - anstelle eines Mietvertrages - geraten, sondern gleich zu einer "echten" Gewerbeimmobilie bei der nicht erst noch großartig herumgetrickst werden muss.

Der Gedanke des Threadstellers bzgl. einer "gewerblichen Zimmervermietung" in einer normalen Eigentumswohnung mag hinsichtlich der Eigenkapitalrendite sicherlich gut gemeint sein, aber ohne einen guten Rechtsbeistand, sowie ohne umfassender Kenntnisse der Materie sowie auch der Branche, und ohne ein echt dickes Fell, wird das Ganze ein kaum kalkulierbares Risiko.

Ich rate dem Threadsteller zu einem Fachmann im Miet- und Pachtrecht, weiterhin zu einem guten und mit Gewerbe vertrauten Immobilienmakler, sowie zu einem versierten Anlage- und Steuerberater der den Threadsteller mal die unterschiedliche AfA bzgl. Mietimmobilie vs. Gewerbeimmobilie vs. Denkmal genauer erläutert (was hier den Rahmen völlig sprengen würde).

Aber bezüglich der genauen und wirklich exakten Definitionen und Unterscheidungen zw. Mietvertrag u. Pachtvertrag hast Du natürlich Recht. @ keulejr.

Das hier erinnert mich doch sehr an die vielen - ganz pfiffigen - Autohändler die "im Kundenauftrag" verkaufen wollen ... und vor Gericht trotzdem auf der Nase landen. Man sollte es richtig und ehrlich machen, dann kann auch nichts passieren.

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Hallo Porsche_Nik,

 

schau doch mal hier zum Thema Zubehör für Aus dem Alltag (Anzeige)? Eventuell gibt es dort etwas Passendes.

[keulejr]

...

Nur unterliegt sein geplantes Vorhaben dann dem gesetzlich streng geregelten Mietrecht. Und da ich mich mit meinem Beitrag ganz gezielt an sein geplantes Vorhaben gerichtet habe, ist in seinem Fall nur ein Pachtvertrag mit entsprechender Vertragsausgestaltung "zu empfehlen".

Warum? - Nun, es geht ja hier nicht nur um die Kündigungsfristen und -gründe (im Mietrecht starr gesetzlich geregelt; im Pachtvertrag verhandelbar), sondern u.a. auch um die Übernahme von (im Mietrecht ansonsten nicht umlegbaren) Betriebskosten. Oder auch um frei verhandelbare Pachtkautionen und sonstige Sicherheiten. Darum habe ich nicht nur zu einem Pachtvertrag - anstelle eines Mietvertrages - geraten, sondern gleich zu einer "echten" Gewerbeimmobilie bei der nicht erst noch großartig herumgetrickst werden muss.

Mir war schon klar, dass du auf die geschilderte Ausgangssituation Bezug genommen hast und eine entsprechenden Ratschlag äußerst. Aber es ist aus rechtlicher Sicht so halt nicht (gänzlich) korrekt.

Denn der Pachtvertrag (gleich ob über eine gewerbliche oder sonstige Immobilie) bleibt zunächst einmal vom Grundsatz her stets eine speziellere Form des Mietvertrages, da hier neben der Gebrauchsüberlassung auch die Früchteziehung zum hauptsächlichen Anspruch gehört. Das ist die einzige Variation.

Will der Themenersteller nun einen (Gewerbe-) Raum jemanden anderen zum Gebrauch überlassen, bleibt es (vollkommen unabhängig vom Titel des Vertrages) ein Mietvertrag. Eine Pacht wird erst dann daraus, wenn der "Nutzer" die Früchte erlangen möchte.

In diesem Fall hieße das konkret: Würde der Nutzer auf Miet- und Pachtzinsen als Früchte abzielen, wäre die Ausgestaltung wohl kaum seine erste Wahl. Doch welche anderen Früchte kann ein Raum sonst noch generieren? Schimmel? Schwämme? Und wenn ja, will diese der Nutzer tatsächlich seinem Vermögen zu Gute kommen lassen?

Im Übrigen ist die rechtliche Ausgestaltung des Pachtvertrages weitestgehend der des Mietvertrages gleichgesetzt (vgl. § 581 II BGB). Die von dir erwähnten Kündigungsfristen sind beim Pachtvertrag zum Teil erheblich nachteiliger als solche eines "entsprechenden" Mietvertrages.

Und die grundsätzlichen Ausgestaltungen unterliegen in beiden Fällen dem Grundsatz der Privatautonomie und haben letztlich beide dieselben allgemeinen beschränkenden Grundsätze.

Der Gedanke des Threadstellers bzgl. einer "gewerblichen Zimmervermietung" in einer normalen Eigentumswohnung mag hinsichtlich der Eigenkapitalrendite sicherlich gut gemeint sein, aber ohne einen guten Rechtsbeistand, sowie ohne umfassender Kenntnisse der Materie sowie auch der Branche, und ohne ein echt dickes Fell, wird das Ganze ein kaum kalkulierbares Risiko.

Ich rate dem Threadsteller zu einem Fachmann im Miet- und Pachtrecht, weiterhin zu einem guten und mit Gewerbe vertrauten Immobilienmakler, sowie zu einem versierten Anlage- und Steuerberater der den Threadsteller mal die unterschiedliche AfA bzgl. Mietimmobilie vs. Gewerbeimmobilie vs. Denkmal genauer erläutert (was hier den Rahmen völlig sprengen würde).

Es ist dem Themenersteller zweifelsohne anzuraten sich hier ausreichend sach- und fachkundigen Rat einzuholen. Aber das geht eben nur mit Detailkenntnissen des Fachmannes in Bezug auf ein konkretes Objekt - nicht in einem öffentlichen Forum mit vagen Ansätzen. Und das betrifft nicht nur die - offensichtlich streitigen - Rechtsansichten zu dieser Thematik.

Aber bezüglich der genauen und wirklich exakten Definitionen und Unterscheidungen zw. Mietvertrag u. Pachtvertrag hast Du natürlich Recht. @ keulejr.

Das hier erinnert mich doch sehr an die vielen - ganz pfiffigen - Autohändler die "im Kundenauftrag" verkaufen wollen ... und vor Gericht trotzdem auf der Nase landen. Man sollte es richtig und ehrlich machen, dann kann auch nichts passieren.

Ich danke dir und hoffe, dass du mir meine Korrekturen deiner Ratschläge nicht verübelst. Es würde dem Fragenden und Ratsuchenden bloß nicht wirklich weiterhelfen, wenn er sich neuen Gedankenansätze mit nicht vollkommen richtigen Grundlagen annimmt.

Was die steuerrechtlichen Aspekte, die zu erzielenden Renditen oder sonstigen investmentbedingten Sachen und Grundlagen angeht, muss ich ohnehin passen.

Ich bin lediglich der Meinung, dass eine schlicht und einfach vermietete Eigentumswohnung durchaus ebenso rentabel und womöglich risikoärmer das gewünschte Ziel erreichen könnte.

Im übertragenen Sinne stimme ich dir zu.

Aber es gibt bessere RS-Versicherungen.

Dieses rühmliche Beispiel habe ich lediglich aus dem Grundbeitrag übernommen. Man hätte gewiss auch den altbekannten Spruch, "Hoffentlich A. versichert!" bringen können.

Die beste RSV ist aber immer noch Streitigkeiten vorzubeugen, in dem man sich vorab Gedanken macht und im Zweifelsfall auch mal Kompromisse eingeht... oder den Rechtsbeistand mal "in bar" vergütet um sich die Umstände bewusster zu machen.

(Ich sehe schon, ich sollte mein womöglich künftiges Berufsbild noch einmal stark überdenken. )

[TB! CO]

An gewerbliche Nutzer wird nicht "vermietet", sondern "verpachtet"!

Keulejr hat es ja bereits korrigiert, daher hier noch einmal aus der Praxis: Mit allen unseren Gewerbemietern haben wir MIETverträge abgeschlossen. Da sind u.a. ein Supermarkt, ein Zahnarzt und ein Boarding House, dabei.

Das Boarding House (das sind Full-Service-Wohnungen bspw. für Führungskräfte, die sich temporär in einer fremden Stadt aufhalten) passt gut zum Thema des TE: Das befindet sich in einem normalen Wohnhaus. Wenn uns nicht das gesamte Haus gehören würde, hätte ich NULL Fantasie, dass diese gewerbliche Nutzung von der Eigentümerversammlung durchgewunken worden wäre. Allerdings zahlt unser Gewerbemieter auch nicht mehr als die ortsübliche Miete. Der Vorteil ist eher, dass wir es nur mit einem einzigen Mieter statt einer Vielzahl anderer Mieter zu tun haben.

ETW als Renditeobjekt funktionieren kaum, weil die ETW meist zu teuer gekauft und die Häuser zu teuer betrieben werden. Lieber gleich ein ganzes Wohnhaus kaufen.

[Gast Wiesel348]

Mit dem deutschen Immobilien- und Vertragsrecht bin ich überhaupt nicht vertraut. Doch die Kernfrage stellt sich für mich gar nicht hierzu, sondern zu einem viel trivialeren Thema:

Wieso wohl ist die Bruttorendite bei gewerblicher Vermietung höher als bei privater Vermietung?

Ganz einfach, weil Risiko und Betriebskosten höher sind.

Ich muss mir also schon sehr gut überlegen, ob es sich lohnt, für eine höhere Bruttorendite höhere Risiken einzugehen bzw. höhere Kosten (Vorabklärung, Nutzungsänderung, Rechtsberatung usw.) in Kauf zu nehmen.

Wenn ich jetzt also lese, dass die überwiegende Mehrheit meiner Vorredner eine rechtlichen Beratung empfiehlt - diese Kosten fallen ja an, bevor der erste Euro an Miete fliesst -, bezweifle ich, ob am Ende tatsächlich eine höhere NETTO-Rendite - und nur die interessiert mich als Investor - mit einer gewerblichen Vermietung erzielbar ist.