Kauf einer Insolvenz-Immobilie - wie ist der richtige Weg?

[CrashDeluxe]

Hallo zusammen,

in unserer Nachbarschaft ist eine Firma in die Insolvenz gegangen. Da kein Investor gefunden wurde, wird der Betrieb jetzt zum Ende Februar endgültig eingestellt.

Da das Firmengebäude direkt an unser Zweigwerk angrenzt, und die örtlichen Gegebenheiten ideal für eine Vergrösserung unsererseits sind, bin ich nun am Überlegen das Areal zu kaufen. So könnten wir auch unser Stammwerk dorthin verlegen, und könnten unseren bisher sehr großen logistischen Aufwand vermindern.

Folgendes würde ich gerne von euch wissen, bzw. eure Meinung dazu hören.

Der ehemalige Firmenchef ist ein guter Freund zu meinem Vater. Sollte ich den Kontakt direkt mit ihm aufnehmen, oder muß ich den Weg über den bestellten Insolvenzverwalter gehen.

Das Ganze ist auch ein bißchen emotional, da mein Vater jahrelang in dieser Firma gearbeitet hat (Ausbildung und später Einkaufsleiter), und das geht ihm schon ein bißchen nahe.

Also, vielleicht kann mir der ein oder andere ja ein paar Tipps geben.

Gruß

Stefan

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Hallo CrashDeluxe,

 

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[Gast Peter_Pan_]

Geh besser den persönlichen Weg.

Dein Kaufangebot wird über ihn den Weg zum Verwalter finden.

Der Verwalter wird eh meistbietend und möglichst sozialverträglich verkaufen.

Die Umgehung des ehemaligen Inhabers wird möglicherweise zu Unrecht als "Leichenfledderei" aufgefasst.

Ein kleines persönliches Gespräch kann dafür sorgen, das die langjährige Verbundenheit der älteren Herrschaften erhalten bleibt.

[master_p]

Also ich würde den direkten Weg auf jeden Fall gehen. Schon alleine, um einen eventuellen Informationsvorteil gegenüber anderen Käufern zu haben. Aber letztlich muss das Angebot über den Insolvenzverwalter gehen - da kannst Du noch so gute Kontakte zum Eigentümer haben.

[chip CO]

Bitte doch beide zu einem Dreiergespräch, so ist keiner Übergangen und keiner der Erste bzw. Letzte und alle ist fair beiden Seite gegenüber.

[Kai360 CO]

Nicht ganz einfach die Situation, da kann man sehr schnell jemanden auf den Schlips treten...

vielleicht Folgendes.

1. Dein Vater kennt doch den ehemaligen Besitzer. Gespräch NUR der Beiden, Smalltalk mit Frage wie er es denn gerne hätte. Vielleicht möchte der ehemalige Besitzer auch gar nichts mit der Insolvenzgeschichte zu tun haben? (Wäre nicht abwegig)

2. Dann zum Insolvenzverwalter (der Weg MUSS sowieso gegangen werden) Angebote über den ehemaliger Eignetümer sind nicht rechtsverbindlich!

[806 CO]

Vor allem anderen: Ein Blick ins Grundbuch (den Du als Nachbar immer tun kannst oder den ein Notar für Dich wahrscheinlich sogar online erledigen kann) hilft.

Ist das Grundstück überhaupt in der Insolvenzmasse oder gehört es zu einer "Besitz- und Vermietungsgesellschaft" oder einem der Gesellschafter persönlich? Dann ist der Verwalter beim Verkauf "raus".

Außerdem erfährst Du so, ob Grundschulden/Hypotheken/dingliche oder persönliche Belastungen und wenn ja in welcher Höhe eingetragen sind. In welcher Höhe die valutieren (also tatsächliche Verbindlichkeiten besichert sind), muß dann vom Eigentümer erfragt werden.

Wahrscheinlich hängt dort die Hausbank nicht unerheblich mit valutierenden Darlehen, so daß alleine ein Erstgespräch mit dem Eigentümer nicht wirklich etwas zum Kaufpreis ergeben wird, denn dann redet dort die Bank ein mehr als gewichtiges Wörtchen mit. Nicht selten scheitern gute Kaufgelegenheiten daran, daß die Grundpfandgläubiger "Morgenluft wittern" und die Kaufpreisvorstellungen in die Höhe schrauben. Das können sie ja auch problemlos, denn sie als Sicherheitengläubiger legen fest, bei welchem Betrag sie Lastenfreistellung von vorher eingetragenen Grundpfandrechten erklären. (Natürlich können sie nie mehr verlangen, als ihnen zusteht, aber in einem Insolvenzfall ist in der Regel die dingliche Bealstung einer Immobilie höher als der Verkehrswert wegen auf dem Grundstück abgesicherter Betriebsverbindlichkeiten zusätzlich zum Erwerbs- und/oder Errichtungsdarlehen.)

Im übrigen gilt ein alter Kaufmannssatz: "Beim Geld hört die Freundschaft auf." Wer warten kann, ist im Vorteil. Wenn die Bank erst mal einen Zwangsverwalter einsetzen mußte nach der Betriebsaufgabe und ein bißchen Leerstandsbewirtschaftung und vergebliche Vermietungsversuche hinter sich hat, wird das alles leichter ... oder die Immobilie liegt perfekt, ist in perfektem zustand und eine Vielzahl von Interessenten steht sich schon die Beine in den Bauch - was wohl der unwahrscheinlichste Fall sein dürfte. Außerdem ist dann die Emotionalität stark reduziert.

Markus

[chip CO]

@ 806 guter Tipp zumal ja in der Regel Grundpfandrechtgläubiger im Insolvenzverfahren vorrangig befriedigt werden müssen, jedoch sollte der Insolvenzverwalter diese Informationen ja eigentlich alle vorliegen haben und auch in die Richtung verhandeln können wenn ein entsprechender Kaufinteressent da ist.

Mir fällt noch ein, ggf sollte man vorher prüfen ob das Grundstück auch wie beabsichtigt genutzt werden kann. Das klingt zwar hier aus der Sachlage heraus so, jedoch ist eine definitive Bestätigung vom Bauamt besser als eine Vermutung.

[806 CO]

Das gilt aber dann und nur dann, wenn das Grundstück im Betriebsvermögen der Insolvenzschuldnerin ist. Das ist in D eigentlich ungewöhnlich, so daß es wahrscheinlicher ist, daß der Insolvenzverwalter mit dem Verkauf überhaupt nichts zu tun hat.

Dennoch wird auch in diesem Fall er faktisch nicht unerheblichen Einfluß haben: Zumeist werden Sicherheiten auch aus dem Betriesbvermögen der Schuldnerin zugunsten der Bank bestellt. Auf die Kaufpresibildung wegen der Lastenfreistellung hat also faktisch auch bei nicht bestehendem Eigentum der Schuldnerin die Verwertung der Insolvenzmasse, die mit Absonderungsrechten zugunsten der Bank belastet ist, Einfluß.

Beispiel: Maschinen (Wert 200) sind sicherungsübereignet, Forderungen (Wert vielleicht 250) gegen Kunden abgetreten. Immobilie (Wert eigentlich nur 800) nicht im Eigentum der Schuldnerin, sondern des Gesellschafters/seiner Familie persönlich. Bank hat insgesamt 1000 zu bekommen. Zahlen sind nur zur Verdeutlichung!

Ist man als Kaufinteressent zu schnell, wird die Bank den Kaufpreis der Immobilie hochzutreiben versuchen, damit sie so schnell wie möglich schon mal einen erheblichen Teil der Tilgung erhält. Den Rest (vielleicht reicht's nicht ganz ...) müssen dann die anderen, langwieriger zu verwertenden Sicherheiten erbringen.

Wartet man geduldig (wenn's die Lage zuläßt) ab, hat die Bank noch Leerstandsverwaltungsaufwand von vielleicht 15 oder 20 p.a. zu verkraften gehabt (eiserne Regel: leere Gewerbe-Immobilien kosten pro Monat und qm einen € für öff. Abgaben, Bewachung/Pflege, Mindestbeheizung und Mindestwartung). Der Verwalter ist flott, um die Maschinen alle zu verwerten und erhält tatsächlich die 200. Die Forderungen sind nicht selten streitig und die Beitreibung zieht sich, aber wenigstens sind schon mal 125 schenll dagewesen. Die Bank hat also schon 325 erhalten. Sie kann nur noch 675 (plus laufende Zinsen plus Kostend er Leerstandsverwaltung als ersatzfähige Nebenaufwendungen) verlangen zur Lastenfreistellung und damit ist lukratives Verhandeln möglich.

Biete ich jetzt z B. nur erstmal 600 für das Grundstück, wird die Bank eher schwach ...

Ich ging bei allem davon aus, daß nicht eine sogenannte "sanierende Übetragung" auf eine Auffanggesellschaft in Frage kommt, die dann aufgrund dreiseitiger Vereinbarung mit dem Verwalter und dem Grundstückseigentümer die Räume weiter nutzt. Der TE sprach ja von Betreibsschließeung.

Markus

[Gast Peter_Pan_]

Die Antworten sind sicherlich hilfreich, gehen aber am Kern der Frage vorbei.

Es geht hier doch offensichtlich mehr um zwischenmenschliche Beziehungen zu dem ehemaligen Inhaber der inzwischen in der Abwicklung befindlichen Firma.

Und da schadet es sicherlich nicht, wenn man im Vorfeld mit seinem ehemaligen Betriebsnachbarn ein freundschaftliches Wort wechselt.

Unabhängig von der Rechtslage und formellen Vorgehensweise weiß der ehemalige Besitzer möglicherweise Dinge über das Grundstück,

welche in keinem Grundbuch oder sonstigen Unterlagen verzeichnet ist.

Dieses Wissen abzuschöpfen kann viel Ärger ersparen.

Im Umkehrsinne kann es bei der Düpierung des ehemaligen Nachbarn /ehemaligen Arbeitgebers passieren, daß dieser sein Wissen für sich behält, und sich ins Fäustchen lacht.

Alles formelle geht eh über den Anwalt / Notar.

[CrashDeluxe]

Hallo zusammen,

erstmal vielen Dank für die vielen Anregungen, Ideen und Tipps.

Zu den Eigentumsverhältnissen kann ich momentan leider nicht viel beitragen. Ein Anruf beim Notar hat nicht zum Erfolg geführt, da nur der Eigentümer selbst oder ein Gläubiger Einsicht in das Grundbuchamt nehmen darf.

@Peter-Pan: Du hast Recht, es ist mir auch viel daran gelegen, daß sich der Noch-Eigentümer nicht überrumpelt fühlt. Eben auch aus dem Grund, daß sich mein Vater und er wirklich gut verstehen (Gehen regelmäßig gemeinsam Golfen, und auch in den Urlaub).

Eventuell weiß aber mein Vater schon mehr zu dieser ganzen Geschichte. Da er aber momentan im Urlaub ist (ohne den Freund ), muß ich mich noch bis nächste Woche gedulden.

Ich denke, daß es wirklich Sinn macht, daß sich die beiden mal zusammen setzen. Wie Kai360 vorgeschlagen hat.

Werde euch auf jeden Fall auf dem Laufenden halten.

P.S.: Muß euch allen und dem Forum ein dickes Lob aussprechen, hier wird einem echt schnell und unkompliziert geholfen.

Danke und Gruß

Stefan

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